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27日迎出行最高峰 高鐵將開行夜間動車

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  本報訊(記者 吳鑫礬)從明日起,市民可通過網絡、電話購買到1月30日(除夕)當日的高鐵和圖定列車車票。隨著節前所有車票的開售,2014年春運高峰即將到來。昨日,記者從廣鐵2014年春運新聞發佈會上瞭解銀行房屋二胎利率多少缺錢急用哪裡借錢到,預計22日將迎來春運節前客流出行高峰,27日達到客流最高峰。節後高峰分別出現在2月5日和16日。

  春運期間,湖南地區預計發送旅客1160萬人次。客流仍以務工客流為主,探親、旅遊和學生客流為輔,整體呈現"節前高峰集中、節後錯峰平穩"的特點。

  為此,廣鐵集團在春運期間將采取增加運輸能力、拓寬售票渠道、強化信息服務、完善應急準備等50項措施。春運期間,京廣等高鐵安排高鐵148對,同比增加18對。廣州南至武漢、深圳北至長沙南等部分高鐵采用信重聯或大編組運行。春運客流最高峰期,將安排京廣等高鐵夜間開行動車組44列。

  今年春運,"網上購票,點上取票"成為購票主渠道,並實行電話訂票全國通取。廣鐵集團首次實現代售網絡湘粵兩省鄉鎮全覆蓋。火車票代售點數量達4301個,比去年春運增加1694個。新增自動售取票機290臺,總數達到899臺。各大車站設立專門的取票和退改窗口或專區,在售票量較大的部分代售點增加臨時窗口335個,分窗辦理售取票業務。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-01-10/08593867809.shtml


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2胎房貸城陽7月將拍兩宗地 地塊二建商業體鄰近碧桂園

  日前,青島市國土資源和房屋管理局掛出公告,以拍賣方式出讓2幅地塊的國有土地使用權,兩地塊皆位於城陽區,地塊一為中低價位、中小套型普通商品住房用地,周邊有超大產業地產項目天安數碼城。地塊二為批發零售用地,近青島碧桂園。



地塊一位置

  地塊一(編號QDCYP-2014-5-1)位於城陽區城陽街道薈城路東側、秋陽路南側,宗地總面積24809㎡,土地用途為中低價位、中小套型普通商品住房用地,出讓年限為70年,容積率為>1.0≤1.58,建築密度≤35%,綠地率≥30%。競買保證金5000萬元,拍賣起始價為 5369.7643萬元,其中商品房分攤用地23568.55平方米為出讓土地,公共租賃用房分攤用地1240.45平方米為劃撥土地。配建保證性住房33套。

  地塊一位於青島農業大學和天安數碼城之間,該區域內另有金日紫都、林溪美地、臻園、青特城等多個新建小區。5月15日,緊鄰該地塊的另一宗住宅地塊剛剛被金日陽光置業公司成功競得,定名為金日唐郡。因臨近二胎融資公司大學及超大產業園,該區域內的交通、生活等配套設施近年來都有質的提升。



地塊二位置

  地塊二(編號QDCYP-2014-5-2)位於城陽區棘洪灘街道正陽路北側、墨水河西側,宗地總面積5014㎡,土地用途為批發零售用地,出讓年限為40年,容積率為≤1.92,建築密度≤55%。競買保證金5000萬元,拍賣起始價為509.263萬元。

  地塊二位於青島碧桂園東南側,根據規劃碧桂園棘洪灘項目定位為:動車小鎮城市生活區400畝示范區。基於良好的產業基礎,城陽棘洪灘動車小鎮未來將變身高端生活品質、優越生態環境、一流配套設施且極具地方特色的現代化、世界級動車小鎮,周邊將在其帶動飛速發展。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-19/12102783815.shtml


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大連土地市場迎來今年12月第一拍 沙區一地塊以6.9億成交

??本報訊根據大連國有土地使用權交易中心官網發佈的公告顯示,12月11日,房屋2胎增貸沙河口區一地塊成交,成為本月以來市內四區的首個成交地塊。

??12

月11日,大連土地市場迎來今年12月第一拍,成交地塊位於沙河口區西安路東、鞍山路南、撫順街西側的大城(2014)-17號土地,該地塊用地面積

24734.8平方米,土地性質為居住、商業服務業設施用地,容積率為4.748,建築面積為117300平方米。一公司以樓面價5909元成交,總成交

金額69322萬元。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

??土地市場的溫度決定瞭樓市的活躍度,根據新峰地產對今年前10個月大連房地產市場的分析報告,今年大連市七區土地

供應量及成交量明顯下跌,已經處於7年來的最低水平。前10個月,大連土地成交占地面積總量為113.86萬平方米,去年同期為361.36萬平方米,同

比大降瞭68%。成交主力區域為甘井子區,占成交總量的67%,其次是沙河口區。高新園區成交同比增加,其他區域均處於下滑狀態。甘井子區的成交區域分

散,包括科技創新城、華南、革鎮堡、大連灣等。

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-12-13/08025949322225189706529.shtml


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愛都匯一層火爆認籌 置業者靠品牌實力吃出甜頭

  商鋪一向以穩定的租金回報和未來升值預期,被投資者視作"黃金投資品"。自2014年初,樓市降價風波使住宅轉向商鋪投資的資金流向急速加劇,這意味著不少投資者把眼光從住宅轉向瞭商鋪。商業項目投資,尤其是商鋪投資有著比其他業態投資更好的優勢:青島的城市擴張和快速發展帶來商業地產需求的增加、成熟地段商鋪穩賺不賠的行情、不限購不限貸風險可控、商鋪需求量大出手容易等等都讓投資商鋪成為投資客們的正確選擇。俗話說"一鋪養三代"並不無道理,手握一間旺鋪帶來的收益,可能將成為持續的贏利模式。

 投資愛都匯 利宏置業實力護航

  想要投資一間旺鋪,除瞭地段、人氣、商業模式等因素,品牌也是重中之重。不少業內人士都曾給出 "買商鋪,更要看品牌"的投資建議。大多情況下,在住宅銷售完之後,商鋪無論能不能做得起來,開發商通常不會再給予更多的精力。而品牌房企則非如此,對於他們來說公司的品牌或許比利益更重要,如果商鋪做的不夠好,對企業品牌會產生很大的影響,因此品牌開發商願意為商鋪付出更多的成本,而香港利宏置業有限公司便是如此。





  近日,由香港利宏置業有限公司打造的愛都匯購物中心 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索),憑借優越的核心區位因素以及自身優良業態規劃,在"2014西海岸商業地產高峰論壇"上榮獲青島市房地產協會所頒發的"最具投資價值商業地產項目獎"。愛都匯購物中心的引進理念是以兒童、餐飲、購物為一體,打造綜合性、體驗式的購物中心,可以說彌補瞭黃島區之前缺少綜合性社區購物中心的空白,將給黃島區居民帶來一種全新的消費體驗。與此同時,愛都匯也將憑借它的實力為投資者們保駕護航。

  品牌效應造就金鋪不一樣的高度

二胎房屋借款缺錢急用哪裡借錢  成熟商圈內的消費習慣、購買力已經成型,收益也比較穩定。現成的消費人群與租客可以充分滿足投資者的預期收益,越成熟的商圈其商鋪價值也就越高。愛都匯購物中心位於黃島核心商圈井岡山路步行街,周邊有利群、佳世客、麥凱樂等商場積累數年的購物習慣和重劃區釣蝦場高密度人口支撐。同時西海岸還吸引到瞭更多地產大鱷的"加入",如萬達影都、保利、萬科、龍湖、海爾、海信等,使西海岸的商業氛圍更加濃厚。





  商業氛圍濃厚,商鋪也比較旺。愛都匯購物中心秉承統一招商、統一經營管理的模式,憑借專業的團隊操作對商場進行科學的規劃與管理,不僅會縮短商業市場培育期,還能夠保證長期的可持續經營。愛都匯根據自身豐富的業態,吸引瞭眾多商傢紛紛進駐,其中就包括美國百勝集團旗下的"雙子星"品牌,"必勝客"和"必勝客宅急送"。這無疑為愛都匯增添瞭國際化的品牌色彩。

  作為世界餐飲巨頭,必勝客在選址上要求非常嚴苛。首先在地理位置上均選在各大城市的黃金地段,其次要有足夠的客流量和消費群體。"必勝客"和"必勝客宅急送"正是因為看重瞭愛都匯得天獨厚的地理優勢和不可預估的投資價值,選擇瞭愛都匯物中心最佳黃金旺鋪。總面積達661平方米,雙首層的設計加上必勝客的國際品牌集群效應,將來必會給愛都匯購物中心帶來強大的消費人流,豐富愛都匯時尚餐飲業態的同時拉動周邊其他業態消費。這也讓投資愛都匯商鋪的投資者們嘗到瞭"靠山吃山,靠水吃水"的優勢。





  商場沒有統一的招商管理,往往使小業主隻顧自己的眼前利益,而打亂商場的整體經營氛圍,對其他商傢造成不必要的財富流失。經過統一招商、統一管理的商業項目,不僅充分調動整個商場的商業活力,也能為商場的後勁發展提供動力,從而為每個投資者的投資收益提供後續保障。

  近日愛都匯購物中心一層鋪王認籌開啟後,一層商鋪銷售非常火爆。不少投資者爭相搶購,還有投資者表示,他們正是因為看中愛都匯的商業模式和進駐的品牌,讓他們更加堅定投資愛都匯的選擇沒錯。



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-04/16542715630.shtml


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2胎借貸的條件一線城市房貸利率持續下調 買房要趁早

??2月12日,國內在線金融搜索平臺融360,發佈瞭京滬廣深四大城市的房貸周報,數據顯示雖然臨近春節,但在央行降準影響下,北上廣深四城市房貸利率仍呈現下調趨勢。這對於購買者來說,正是買房的絕佳時機。

??廣州房貸政策持續寬松

??據筆者瞭解,上周廣州總體房貸政策繼續保持寬松,共有14傢銀行提供優惠利率,其中有10傢提供9.5折優惠,為首套房貸款的主流利率。目前,廣州地區首套房平均利率約為9.7折,優惠利率占比約為61%,基本延續1月份水平。國有銀行中,建設銀行利率最低,為9.3折;工商銀行、農業銀行、交通銀行及中國銀行均為9.5折。房貸利率出現折扣優惠的同時,房貸亦表現相對輕松、容易,對促進商貸購房的首次置業人士出手購房將產生正面的影響。

??在春節之際,房貸利率有望延續下調趨勢,且按揭貸款會更加寬松、優惠利率幅度也可能更大。同時,開發商們會借此機會順勢而為,加大降價促銷力度,及時消化庫存。因此,在短期內將有望加大優惠力度,帶動銷量;但長期來看,若房地產政策持續傳出利好消息,開發商信心將不斷增強,並有可能收回優惠。而對購房者而言,趁春節期間快速出手才是明智之舉。有專傢稱,在降準的影響下,樓市已經明顯企穩升溫,房貸利率持續下調難免出現暖上加暖現象。一方面是“年底不買房一年又白忙”的絕佳時機,另一方面是房貸利率持續下調帶來的誘人省錢政策,春節不買房又更待何時?

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-02-28/08185977230022266908661.shtml


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土地成交仍清冷 今土拍3宗地3分鐘秒速底價成交

  10月10日,武漢土拍市場推出瞭4宗位於武昌大光谷片區的住宅及商服用地,總起拍價達18.5億元,均為網上掛牌。上午9點30分,土拍開始;9點33分,土拍以閃電速度宣告結束,其中,編號P(2014)102號、位於東湖新技術開發區光谷四路以西的住宅供地流拍,其餘3宗地均底價成交,僅收得7.51億土地出讓金。

  業內認為,盡管在武漢取消限購及央行新政的刺激下,武漢樓市成交出現瞭回暖的局勢,但光谷片區樓盤林立、庫存壓頂、競爭激烈卻是不爭的事實,"坐地起價"比較艱難,開發商再此拿地現階段均較為謹慎,因此P(2014)102號地塊的流拍並不完全在意料之外,預計10月30日的土拍才是開發商爭搶的"重頭戲",因為地塊的"含金量"更高。

相關閱讀:10月武漢將迎最大宗土拍 10宗地起拍價近百億







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  10月10日土拍地塊成交信息一覽表

  以下是本次土拍回顧:

  9:31分,編號P(2014)103號商服地塊底價成交,湖北長江數字文化產業園有限公司摘地,樓面地價900.04元/平米。

  9:32分,編號P(2014)104號商服地塊同樣底價成交,武漢光谷創業產業基地建設投資有限公司獲取該地塊,樓面地價1005.3元/平米,成交總價為33849萬元。

  9:33分,編號P(2014)105號商住混合用地底價成交,房貸二胎利率多少年息貸款全省皆可處理武漢永盛和置業有限公司輕松摘取該地塊,其樓面地價為1263.71元/平米,成交總價為30363萬元。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-10-10/10164508579.shtml


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大連自由貿易園區力爭今年獲批掛牌

 以保稅區、大窯灣保稅港區、大連出口加工區為主體申請正設計總體方案,未來到自貿區就能買到低價"洋貨"

  今年內,大連自由貿易試驗區將力爭獲批並掛牌成立,未來到自貿區就能買到低價"洋貨"。

  前日,在省第十二屆人大第二次會議上,大連保稅區管委會副主任宋曉波詳細解讀瞭進展情況:"目前,以大連保稅區、大窯灣保稅港區、大連出口加工區為主體,申請國傢設立大連自由貿易園區。現在正設計總體方案,既要充分借鑒上海、天津、廣東的總體方案,也要立足大連、遼寧、東北地區的特點,有所創新。 "

  宋曉波表示:"大連自貿試驗區力爭今年內申請上報國務院,爭取年內獲批掛牌。大連自由貿易區將進一步擴大對外開放,選擇金融服務、航運服務、商貿服務、專業服信貸利率最低務、文化服務以及社會服務領域擴大開放。暫停或取消投資者資質要求,股比限制、經營范圍限制等準入限制措施。"

  宋曉波介紹,未來將適當擴大自由貿易園區政策覆蓋面積,將大連保稅區的大窯灣封關區域、大窯灣北岸等未封區域以及大連開發區小窯灣商務區納入其中。同時,將長興島綜合保稅區、大連新機場商務區部分區域納入其中。

  未來,根據自由貿易區的發展,還將在區域內引進外資商店,通過低稅或免稅的方式直接銷售境外商品。今後,遼寧人不用再遠走港澳和境外,在大連自由貿易區內就能購買到價格低廉的境外商品。

  據《華商晨報》報道

  鏈接



  "自貿區"成各地兩會熱詞

  自去年9月底中國(上海)自由貿易試驗區掛牌運行,28.78平方公裡的區域已經成為中國最令人關註的一塊改革熱土。最大限度地創造制度紅利,是新一輪改革開放的要求。於是,"自貿區"也成為瞭今年地方兩會的熱門詞匯。福建、河南、甘肅、廣東等地,都在當地自貿區建設領域躍躍欲試。

 觀點

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  可使大連乃至我省"再度騰飛"

  如果大連申報自由貿易園區的申報最終獲得通過,將對大連乃至我省帶來哪些影響?業內人士用"再度騰飛"來形容。

  大通證券許鵬介紹:大連所處的地理位置、經濟基礎、經濟軟環境等綜合素質在整個東北三省數一數二,如果能成功申報自由貿易區,那麼將拉動整個遼寧的經濟進入新一輪增長,主要表現為以下幾個方面:

 貿易

  "境內關外"的自由貿易制度將促使當地貿易總額翻倍增長,大量商品、技術、人力資源的進出流動,將強力帶動自由貿易區周邊城市的企業訂單和投資增長,這將直接促使貿易區內居民、區外周邊城市居民就業機會增加、收入提高。

 航運

  有望促使物流航運業呈現跨越式增長,並直接提升遼寧在東北、華北地區的經濟地位。

 金融

  如果自由貿易區內可以開展人民幣資本項目下可兌換、利率市場化改革等一系列金融改革,那麼將促使大連、遼寧成為整個東北地區乃至東亞經濟圈的金融中心,其影響將極為深遠。

  固定資產

  大連的地產項目、港口基建項目等,無論是否被劃在自由貿易區之內,都將因貿易區的設立而出現不同程度的價值提升。另外普通百姓購買進口商品可享受免稅價格;獲得更多進入外資企業的機會、通過服務業等第三產業獲得額外利潤等。

 資本市場

  該消息利好大連本地上市公司,建議投資者重點關註大連本地的港口、物流、貿易、地產、金融類個股。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-01-19/08052584946.shtml


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內容來自sina新聞

國土資源部禁止隨意修改土地利用總體規劃

  據中國之聲《二胎房貸銀行全國新聞聯播》報道,國土資源部20日下發《關於強化管控落實最嚴格耕地保護制度的通知》,要求基本農田一經劃定將永久保護,禁止隨意修改土地利用總體規劃,不得借農地流轉之名違規搞非農業建設。

  《通知》強調,各地要加大土地規劃計劃管控力度。

  國土資源部規劃司司長董祚繼:嚴格按照土地利用總體規劃批地用地,嚴禁突破土地利用總體規劃設立新城新區和各類開發區(園區)。建立土地利用總體規劃評估修改制度,禁止隨意修改規劃。

  董祚繼說,根據《通知》要求,基本農田一經劃定,實行嚴格管理、永久保護,任何單位和個人不得擅自占用或改變用途。要強化耕地數量和質量占補平衡。

  董祚繼:嚴格執行以補定占、先補後占規定,引導建設不占或少占耕地。省級國土資源部門要會同有關部門,對建設占用耕地占補平衡進行嚴格審查把關,堅決糾正占優補劣問題。

  董祚繼說,《通知》明確,要堅持農地農用,嚴防集體土地流轉"非農化",嚴防擅自擴大建設用地規模、亂占濫用耕地。

  董祚繼:堅持農地農用,不得借農地流轉之名違規搞非農業建設,嚴禁在流轉農地上建設旅遊度假村、高爾夫球場、別墅、農傢樂、私人會所等。嚴禁占用基本農田挖塘造湖、種植林果、建綠色通道及其他毀壞基本農田種植條件的行為。基本農田和土地整治形成的耕地不得納入退耕范圍。



新聞來源http://qd.house.sina.c重劃區土地om.cn/news/2014-02-21/08062616573.shtml

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內容來自sina新聞

央行隱蔽放水並不改灌溉預期 降準待發生

??信用卡借款就在美聯儲失去“耐心”之時,中國央行在創造性“小步放水”路上堅定著信心。

??美國當地時間318日,美聯儲最新議息會議宣佈維持0-0.25%利率不變,而大洋彼岸的中國,318日當天召開的國務院常務會議指出,要確保經濟運行在合理區間,加大定向調控力度,及時預調微調。

??央行對應的動作是317日開展瞭2007天期逆回購,中標利率下調10個基點至3.65%,這周卻為1個月來單周凈回籠量的新低。此外有消息稱,央行還續作瞭近日到期的3500億元中期借貸便利(MLF),規模並有所放大至5000億元。

??盡管在加量續作MLF、降低逆回購利率的“量”和“價”的聯動調節上持續加碼,但多位經濟學傢表示,“基礎貨幣仍存缺口,降息後貨幣市場利率不降反升,證明流動性缺口依然存在,短端利率不降,央行貨幣寬松效果大打折扣,預計還有更多的寬松貨幣措施出臺,降準的時點越來越近瞭。”

??利率不降反升待降準發力

??317日央行在公開市場進行的200億元人民幣7天期逆回購操作中,中標利率繼續下滑至3.65%。這距離公開市場7天逆回購利率上次下調剛剛兩周,33日,7天逆回購利率由此前的3.85%降至3.75%

??種種跡象表明,央行繼續在創造性小步放水。317日當天市場傳聞,央行到期續作瞭3500億中期借貸便利(MLF),並將MLF的操作量增加至5000億元左右。319日央行還有300億元9個月期國庫現金定存招標,向市場註入流動性,中標利率為5.25%

??銀行二胎代償利率多少免費諮詢試算但市場似乎對央行創造性隱秘放水的寬松預期並不買賬,7天期回購利率一直維持在4.5%-5%的高位,創下2004年末該數據開始統計以來的同期最高點。兩個利率的倒掛,被外界解讀為再次降準的腳步越來越近。

??而央行最新公佈的2月貨幣市場利率數據也顯示,25日的降息效果仍未傳導至貨幣利率市場中樞,2 月份利率不降反升:同業拆借月加權平均利率為3.64%,較上月上行54個基點;質押式回購月加權平均利率為3.62%,較上月上行52 個基點。

??與之相背離的是,根據央行網站的金融機構人民幣信貸收支表,2月末金融機構外匯占款餘額較上月增加422.14億元。財政性存款餘額較上月減少4705.38億元。上述兩項數據表明,2月份市場因此增加瞭5127.52億元的流動性,但仍難掩基礎貨幣缺口。

??此外,2月金融數據顯示,當月新增人民幣貸款遠超市場此前預期的7000-8000億元,高達1.02萬億元。“新增人民幣貸款的高增長對資金面構成緊約束,使得銀行‘補血’變得迫切。”民生證券的觀點是,降準離我們越來越近。

??而除瞭信貸高增長,民生證券認為央行近期降準的第二個理由是,地方政府債務到期亦是導致節後資金面偏緊的重要原因,為應對即將進入債務到期高峰的二季度,央行也有必要再次降準應對市場對資金的巨大需求。

??回顧近期的貨幣寬松時點,央行寬松貨幣政策的每個時點總會與地方債務到期時點不期而遇。如去年二季度,同樣是城投債務到期高峰,有再貸款、定向降準和PSL支持;如去年12月,在存量債務上報截止日前,銀行紛紛搶占地方融資平臺貸款末班車時,央行11月選擇降息;再如今年二季度,又面臨瞭城投債務大量到期,央行在2月選擇瞭降息。

??掐架的結售匯和外匯占款

??值得註意的是,2月金融機構外匯占款止跌回升,仍難掩基礎貨幣缺口,市場依然呼喚降準。

??318日央行和外匯局分別發佈的2月金融機構外匯占款數據和銀行結售匯數據顯示,金融機構外匯占款結束連續兩個月千億規模的下降,當月小幅新增422億元。但金融機構外匯占款數據卻與銀行結售匯數據相背離,當月銀行結售匯逆差1054億元。

??從慣例看,外匯占款為正,顯示資金流入;結售匯逆差,顯示資金流出。那麼究竟哪個數據反映的情況更真實?招商證券的觀點是,更應該關註結售匯數據,逆差與2月人民幣匯率承受貶值壓力,外匯市場供小於求的真實情況一致。

??招商證券的觀點是,造成2月結售匯和外匯占款數據之間差異有兩個原因:一是境外金融機構(如離岸人民幣清算行)直接進入銀行間外匯市場開展的人民幣對外匯交易;二是外匯儲備的外幣收益出售交易。這兩個部分會增加金融機構的外匯占款,但不計入銀行結售匯數據。

??而從事多年服裝出口的李森(化名)告訴《華夏時報》記者一組數字,2月份我國出口同比增長48%,貨物貿易順差達3705億元人民幣,直接投資項下順差持續,這為外匯占款增加提供瞭必要條件。

??“而歷史數據表明,每逢春節的月份,多數年份的外匯占款都出現環比增加,這與貿易企業節前出於現金需求、財務操作等原因回流部分出口收益有關。”

??“而2月份銀行結售匯逆差的進一步擴大表明,近期人民幣貶值導致企業和居民結匯意願總體偏低,與2月份外匯存款大幅增加相對應。”李森認為,春節期間居民出國旅遊、購物熱潮也增加瞭購匯需求。換句話說,這就是企業和居民資產負債表的幣種結構調整的結果,不需大驚小怪。

??而戲劇性反轉正在發生。319日人民幣匯率盤中大幅飆升,最高飆升420基點至6.1874,創下今年115日以來最強漲幅。

??“匯率的波動應該說是正常現象,因為它不隻是取決於國內的經濟基本面,而且取決於國際上以及國際金融市場上人民幣的供求關系。”央行行長周小川在兩會期間答記者問時表示,相比之下,從一個階段來看,人民幣與世界上很多貨幣比較起來是相對穩定的,波動是比較小的。貿易商、投資者、金融市場的參與者,基本上能夠正常應對這樣一種波動。

??但新常態下,銀行結售匯順逆差與央行外匯占款不一致或常態化。興業銀行首席經濟學傢魯政委認為,在過去絕大多數情況下,前者順差都對應著後者正數,反之亦然。但預計未來不一致會更多出現,因為國際資本外流的壓力(對應著商業銀行結售匯逆差)意味著外儲需要更多高流動性資產匯回(外儲絕對規模大,但高流動性資產比例多高則存疑)會成常態。

??(華夏時報)

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-22/08275985205008256512583.shtml


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天津劉莊浮橋提升1.2米 提升海河下遊通航能力



??使用24年的海河劉莊浮貸款優惠橋提升改造正式展開,此次施工將對橋面、橋墩及橋梁結構等進行維護改造。改造後,橋梁將提升1.2米,同時提高海河下遊的通航能力。圖為施工人員正在劉莊浮橋旁修建臨時棧橋,方便施工期間市民通行。本報記者 張磊 攝

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-01-30/09215966736594135463091.shtml


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【樂居學堂】合創李楠2015 地產商如何活著!



??新浪樂居訊(編輯高菲)317日星期二下午14時,《樂居學堂》準時開講!

圖為 沈陽合創集團副總裁李楠

??本期學堂的主講老師是沈陽合創集團副總裁李楠。李楠說合創集團是中國首席地產實戰專傢,而筆者不得不說,似乎這種說法並無虛誇。在樓市好的時候,大傢的所有動作都是錦上添花,而如今能雪中送炭的營銷戰略才更顯珍貴。

??在這場授課的內容中,李楠所講內容緊貼時下地產形勢,從買房者心理的轉變到如今政策對市場的影響以及銷售數據分析等,而把重中之重的如何創新操盤部分放在瞭最後。確實,不論是對買方的剖析還是數據的分析或是政策的解讀,最終的目的都是有效的營銷策略。

??在李楠講訴時,有很多觀點都打動瞭學員們,所以在演講結束後,提問環節非常熱烈。而在所有的觀點中,最為打動筆者的一個觀點是——營銷成果要讓市場說話。

??二胎房屋銀行任何問題免費諮詢李楠說,目前很多地產開發商都很想創新,但很盲目,而對於創新營銷方案又很顧慮,覺得需要各種完善,需要各種思量,但其實在你思考的這段時間,可能就錯過瞭最佳時機。至於結果如何要讓市場說話,市場反饋,而不是你自己的預測、老板、案場經理、或是其他人預估的結果。

??在大傢都在為互聯網與房地產如何結合的現在,筆者想說,其實這就是互聯網思維。“如今的市場就是,你想到瞭就要做到,否則可能別人就做瞭!”這句互聯網中經常提到的的話,是否與李楠的觀點非常雷同。所以之後李楠說,營銷方案不應該一成不變的制定到完結,應該在實施中調整,似乎也就是那麼回事。

??李楠精彩觀點:

??1、不要被表面數據誤導,銷售量很重要,但是銷售率(銷售量/總體體量)也很能說明問題。

??2、什麼樣的售樓員才合格,隻有會為購房者編織出適合他生活夢想的銷售員,才是好的售樓員。

??32015開發商們要做的首先活下去。

??4任何的推廣都有效,效果不好可能是內容失效。想要推廣有效,首先要保證內容對位!

??5、要讓市場說話。我們創新營銷並非沒有基準,目前的狀態,一切的答案,要跟市場要,而不是老板、案場經理,或是其他……對錯,都看市場的回饋。

??6想弄清未來的市場,要弄清產品、價格、買方、賣方,這四個因素。

??7永和房屋二胎2014年,人們已經沒有強烈的購房意願瞭,“房地產”也從排行第一的熱詞掉瞭下來。

??8在沈陽庫存排名全國第二的形式下,想脫穎而出,要好好研究自己的產品,趁還有機會。

??9已經面世的產品,要玩政策,這是唯一能夠把自己從坑裡拽出的救命草。

??10項目如何起勢!?從現場(熱鬧)渠道(有效)政策等三方面入手。

??11成功項目的特點:快,合作意識強

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-03-20/18055984625657811092843.shtml


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廣州公積金提取又紮堆

??公積金中心:符合條件可網上提取

??“沒想到銀行才上班瞭半個小時,去排隊辦理提取公積金的時候卻被告知要等到下午瞭。”臨近年末,不少“房奴”都需要在資金緊張的情況下,繼續還房貸,提取自己的住房公積金自然成為其選擇之一。不過,有市民就反映,近期現場提取公積金的人較多,年底單位工作上又比較繁忙,不知道如何安排是好。

??對此,記者從廣州住房公積金管理中心瞭解到,在廣州繳存公積金的職工購買廣州市自住住房、購房資料2013年9月26日之後已經在銀行網點前臺掃描錄入系統並成功辦理過提取業務、距離上次提取到賬180天的,在同一套住房申請提取且不發生提取信息變更的情況下,可通過公積金中心的網上辦事大廳提交提取申請。市民如果忘記瞭自己的網上辦事大廳密碼,可以持身份證到公積金業務網點辦理重置。

??記者上周一上午在珠江新城西塔內的建行營業網點內看到,公積金業務辦理崗位前坐著三四名等待辦理提取的市民,由於每個重新錄入數據的申請都需要大概半個小時左右才能完成掃描原件等工作,辦理好一單提取業務,所以後來辦理提取的市民都被告知要等到下午才能輪上瞭。有人甚至還不知道隻要符合條件可以辦理網上提取業務。

??記者瞭解到,前年,公積金中心啟用瞭全新的網上業務大廳,原來個人職工設置的密碼因此作廢,新密碼由公積金中心統一郵寄到各單位。公積金中心表示,如果繳存職工遺失瞭密碼函或者忘記瞭自己的密碼,可以持本人身份證到公積金網點進行辦理重置。

??而隻要在新系統上線之後進行過提取的市民,再符合其他條件,都可以房屋二胎 房屋二胎免費估貸通過網上辦事大廳預約辦理提取業務。公積金中心將在3個工作日內完成審批,審批結果以短信方式告知申請人。

??此外,職工提交的申請由中心後臺審批,審批通過後直接轉賬,職工無需再前往網點土地二胎案件缺錢急用哪裡借錢簽名確認。

??最新公積金提取指南

??根據公積金中心出臺的最新版提取指南,繳存職工目前因購房提取廣州的公積金,如果所購房產未提取過,即首次提取的,要提供所有資料原件及復印件;而2013年9月26日前已提取過,之後沒再提取的(即資料未經過公積金中心系統掃描過的),同樣需要提供所有資料原件(無需復印件);而2013年9月26日後已提取過的(即資料已經過公積金中心系統掃描過的):廣州市內房產除瞭可以通過網上大廳申請外,也可以隻需提供本人身份證即可在網點前臺辦理,不過,如果購買的是廣州市外房產的,還是要提供所有資料原件(無需復印件),也無需再提供提取申請表。

??如果市民確要到網點辦理提取,市民可在公積金中心網站上預約未來10個工作日中任一日,在任一傢銀行經辦網點辦理提取業務。預約成功後,中心自動發送預約確認短信,市民也可打印預約確認單,作為辦理憑證。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-10/06485970684426609541682.shtml


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思凱來國際設計項目 新青海大廈榮獲全國人居經典建築金獎

  2013年11月,SKYLINE思凱來國際擔綱建築設計工作的"新青海大廈"項目,憑借卓越的設計創意及環保節能的設計理念,榮獲由北京建築學會主辦的"2013年全國人居經典建築金獎"。

  新青海大廈位於北京麗澤金融商務區,建築面積13萬平方米,項目設計秉持可持續發展及土地資源優勢化利用的原則,堅持綠色節能的設計理念,汲取青海自然山水特色為設計靈感,塑造體現青海人特色,是代表青海發展,具有政治、文化內涵的區域標志性建築。



SKYLINE思凱來設計董事合影



"新青海大廈"獲獎證書

  新青海大廈主體建築由酒店、辦公兩部分組成,東側為酒店,西側為辦公,中部設有一個面積約1700平方米,高度約30米的酒店大堂,位於場地中心位置。標準層平面呈一字形佈局。兩個梯形塔樓通過弧形中庭連接,直線與弧線有機結合,南北呈優雅的內凹弧曲面,東西為外凸微弧曲面,這種佈局方式既保證瞭主樓部分的面積,平面的功能與朝向,同時有效控制瞭中庭的進深與面積,強調中軸線的視覺通透性。建築頂部西高東低,呈弧線型設計創造瞭優美的城市天際線,強化瞭整體形象。建築立面設計上體現"大美青海"的壯闊的山水氣韻,汲取壯闊山體為靈感,以山之鴻為表達意向,通過簡約的設計表達自然之美。



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  項目的綠色節能設計理念是其貸款利率比較另一大亮點,大廈將太陽能光伏板與西高東低的建築屋頂結合處理,獲得綠色能源,支撐瞭建築良好舒適的物理環境條件與外部絢麗的照明用電,每年能減少約為1000噸的二氧化碳排放量。建築采用雙層呼吸式幕墻設計,這種幕墻系統具有高透光性,減少瞭照明的能耗,內外兩層幕墻之間形成一個通風換氣層;通過設計團隊分析與研究,與傳統幕墻相比,建築在采暖時可節約能源約42%-52%,制冷時節約能源約38%-60%。



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  新青海大廈項目作為SKYILINE思凱來國際近年來的又一力作,將於2014年底正式竣工,成為該區域標志性建築。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-08/11142487042.shtml

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2014年緊房貸仍將延續

  按照以往的規律,年底時銀行資金緊張,進入新一年的第一季度,額度會明顯寬松,今年也不例外。據媒體1月15日報道,截至12日,四大行1月新增貸款投放已高達3200億,高於去年同期。但房貸仍繼續趨緊,停貸傳聞仍不時傳出。

  這場始於2013年末的停貸潮緣何會波及新一年度的貸款額度?面對高收益的小微貸、信用貸,是銀行經營體制"利潤最大化"的選擇結果即上調利率的預演,還是信貸額度管控的"欲罷不能"?

  記者梳理2013年前三季度金融機構貸款投向報告發現,前三季度個人購房貸款分別大幅增加瞭4662億元、4966億元和4072億元,至三季度末,個人購房貸款新增1.37萬億元,同比多增6931億元。對比2012年全年個人購房貸款增加的9610億元,意味著"房奴"隊伍又擴編瞭四成之多。

  從規模調控的角度看,導致2013年第四季度全國范圍停貸潮的正是前三季度過度放貸的結果。1月15日,央行最新公佈的數據顯示,2013年12月新增人民幣貸款4825億元,創一年來最低,側面印證瞭2013年末房貸"沒有額度"一說。

  2014年房貸或仍緊

  國傢統計局1月9日公佈的數據顯示,2013年12月CPI同比上漲2.5%,居住價格同比上漲2.8%。其中,住房租金價格上漲4.7%,房租自2010年以來連續48個月上漲。這令租房族不堪重負。

  房租不斷上漲將不少租房族趕進購房大軍中來,但2013年末的停貸潮卻令購房者心急不已,巴望著新一年貸款額度下來後能夠順利申請,不過,這一願望也有可能落空。

  金融搜索平臺融360《中國房貸市場月度分析報告》顯示,2013年12月調查的62個城市中有40個城市暫停房貸,部分城市首套房商貸利率不僅不"打折",還在基準利率上上浮5%-30%不等;二套房執行利率上浮10%-40%不等。

  "去年12月以來房貸停貸潮在全國銀行蔓延並達到峰值,停貸的城市逐漸由一二線城市發展到全國,停貸的產品也逐漸由原來的僅限二套房擴展到首套房,停貸銀行由股份制銀行逐漸擴展到國有銀行。"上述報告稱,廣州某銀行最高上浮40%,利率高達9.17%,創下瞭全年最高紀錄。

  但比利率上浮影響更大的是放款排隊時間的延長。

  房價居高不下,銀行卻為何停貸?

  央行曾多次示警房地產風險,稱部分地區房地產市場較為火爆,房貸需求超過瞭銀行在合理審慎情況下的貸款投放能力,而隨著經濟的回升,部分銀行加大瞭結構調整力度,將更多貸款投向收益更好、也符合政策導向的小微企業和消費等領域,相應放緩房貸增速。

  進入2014年,新一年度信貸額度下來後,個人房貸會反彈嗎?"審批正常推進,首套房貸款執行基準利率,二套上浮10%,但放款速度比較慢,分行什麼時候批什麼時候放款,時間上都說不好。"1月9日,工行北京分行個人信貸部員工小王對記者表示,"有客戶不惜上浮利率以便拿到房貸,但我們確實沒有額度,還得等。"

  "2014年初房貸的意外緊張是全年貸款收緊節奏的開始。"上述國有大行人士稱,銀行新年放款主要在消化去年的存量,今年貸款發放不會像往年那樣在年初沖量,目前各傢銀行提出均勻放貸的目標,總行要求各分支行上半年和下半年貸款規模相近,各月之間貸款規模相近。

  針對下一步房地產的信貸調控取向,央行稱,將嚴格實施差別化住房信貸政策,堅決抑制投機投資性購房,繼續支持保障性住房、棚戶區改造、中小套型普通商品住房建設和居民首套自住普通商品房消費。

房屋二胎利率利率多少免費諮詢試算  或成高房價背後推手

  2013年12月18日,國傢統計局發佈11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,66個城市房價同比出現上漲,僅溫州價格下降,3個城市持平,北京銀行二胎代償、上海、廣州、深圳四個一線城市繼續領跑全國房價,同比漲幅分別為21.1%、21.9%、20.9%和21%,這已是連續3個月同比漲幅超過20%。

  但央行2013年第四季度城鎮儲戶問卷調查顯示,盡管66.5%的居民認為目前房價"高,難以接受",仍有32.5%的居民預期下季房價會"上漲",47.2%的居民預期"基本不變",僅有7.5%的居民預期"下降"。同時,"房地產投資"仍為居民偏愛的投資方式第二選擇,占比為17.9%。

  "北京、上海、廣州、深圳等一線城市在2013年整年房價上漲非常驚人。"中原地產市場研究部總監張大偉認為,一二線城市因為集聚瞭過多的資源,使得房價易漲難跌,而過多供應的信貸成為市場反彈的主要原因。

  與之相印證的是,央行數據顯示,2013年三季度末金融機構新增房地產類貸款1.9萬億元,同比多增9176億元。對比2012年全年,金融機構房地產類貸款增加1.35萬億元,這意味著2013年前三季度的涉房貸款超出瞭2012年全年的總和還多。

  其中個人購房按揭貸款2013年三季度增加1.37萬億元,同比多增6931億元。對比2012年全年個人購房貸款增加的9610億元,增速超四成多,並與2009年、2010年1.4萬億的大手筆投放相近。

  "從近十年個人住房按揭貸款增長情況,就知道國內房地產是如何繁榮的。"某國有大行人士稱,現代房地產業如果沒有個人住房按揭產品,那麼房地產市場要得以發展與繁榮是不可能的。

  記者查閱資料統計,從2004年個人住房貸款餘額的1.6萬億元到2013年個人住房貸款餘額的9.47萬億元,個人住房貸款十年來增長瞭近6倍。"所以從房地產信貸增長與房價增長的節奏上看,房貸難辭'高房價推手'之咎。"

  首套不打折全國蔓延

  事實上,首套房貸利率也已悄然提價,甚至國有大行"不打折"節奏也開始全國范圍蔓延。

  "在深圳,中、農、工、建四大行首套住房執行基準利率,二套住房貸款利率在基準利率上上浮10%。現在申請房貸,銀行能正常放款,不會出現排隊的現象。"從事房地產中介工作多年的張薇1月10日告訴記者。

  "唐山分行從去年開始就一直實施基準利率瞭。"建行唐山分行信貸負責人9日稱,房貸額度一直緊張。

  據騰訊財經報道,"在上海市場,原本有優惠的建行也取消瞭優惠政策,四大行除農業銀行外房貸並無優惠。"

  北京地區目前還有部分國有銀行有折扣,但以後不好說。"中行現在還有八五折優惠,農行接受鏈傢地產一單二套房貸上浮10%搭配一單首套房貸八五折優惠的做法。"一名鏈傢地產通州店店長9日表示,"要辦需抓緊,明天就不好說瞭。"

  隨後記者又走訪瞭北京銀行、渤海銀行、交通銀行等多傢銀行,他們都表示,目前首套房貸款最低是基準利率,但年初後額度仍緊張,未來利率可能還要提高。

  "從融360采集的數據看,從去年下半年開始,基於銀行自身、市場不斷調整,房貸政策調整的周期在不斷縮短,這種變化是動態存在的。"融360的信貸專傢徐瑾告訴記者,2014年房貸優惠利率的調整也會越來越頻繁,這是一個很重要的趨勢。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-16/08092581143.shtml

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倫教一對離異夫妻爭房15年 女兒痛訴傢破之苦

制圖/曾詠賢

???順德倫教有這樣一對離異夫妻,為房產多年來爭執不下。女方拿著法院執行文書要求前夫交還房產,前夫卻拒絕搬遷。飽受傢庭破裂之苦的兩個女兒忍無可忍,痛斥親生父母。父母慚愧不已,最後決定將房產轉移到女兒名下。

??昨日,記者從順德法院獲悉,目前執行法官剛協助各方走完贈予公證手續,現正在辦理房產過戶前的評估。

??離異夫妻爭房產對簿公堂

??來自廣西的龔某早年來到順德務工,其間與本地人羅某相戀,於1990年登記結婚,育有兩個女兒。

??2001年,由於經濟壓力、傢庭責任、信任危機、性格不合、傢庭暴力等一系列原因,雙方感情破裂遂登記離婚。離婚初始雙方協議:兩個女兒撫養權及撫養費均由羅某承擔,龔某願意放棄其對夫妻共有房產的份額,前提是該房產的三分之二份額贈予到兩女的名下。之後,羅某、龔某各自再婚,但羅某一直未履行離婚協議,既未將房產的三分之二份額過戶登記到兩女名下,亦未履行對兩女的撫養義務,導致兩女在父母離婚後居無定所。

??2007年,經法院審理,改為由龔某承擔兩女的撫養權。之後,龔某以羅某從未履行離婚協議為由,要求確認房產三分之二份額歸其所有。案件經過二審,龔某以評估價為基礎向羅某補償共有房產的差額後獲得瞭房產的所有權。2013年,龔某以其對房產享有所有權、而羅某、陸某遲遲不遷出房產為由,訴求羅某、陸某立即遷出該房產並賠償其租金損失。案件經過二審,法院判決羅某、陸某立即遷出上述房產,將房產交付龔某並賠償其損失。但羅某始終拒絕搬遷。

??女兒痛斥下父母達成協議

??在執行期間,順德法院法官多次與被執行人羅某溝通,羅某不僅不履行法院生效判決,還聲稱法院枉法裁判,正在申請再審,而事實是其再審申請早已被佛山中院依法裁定駁回。一方面龔某不斷信訪投訴,要求法院立即強制執行;另一方面,羅某、陸某拒絕搬遷。

??今年3月25日,執行法官再次組織各方調解,龔某和羅某當場互相責罵,坐在一旁的兩個女兒突然站起來,痛斥為人父母的羅某、龔某。“幾十年的爭吵、打鬥,我們在期間忍受瞭多少的恐懼、煎熬和傷害,在傢擔驚受怕,在外受人欺辱。”大女兒稱,自己已成傢育子,還要為此事糾纏,現在都患上瞭產後抑鬱。身為父母的羅某、龔某當場啞然、慚愧不已。羅某當下提出若將房產過戶到兩女名下,他同意遷出該房;而龔某立馬表示同意,前提是房產過戶到兩女名下後,羅某必須保證徹底遷出。執行法官當場制作筆錄讓雙方簽字確認。

??佛山日報訊記者 朱朝貴 通訊員 譚金宇、邱霖靜 報道

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新聞來源http://fs.申請二胎房貸條件年息任何問題免費諮詢house.sina.com.cn/news/2015-04-09/08365991730154219818971.shtml


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中資大手筆進軍美洲地產 萬達砸56億建芝加哥新地標

  中新社休斯敦7月9日電 中資進軍美國第三大城市芝加哥房地產又添生力軍。總部設在新車貸款試算北京的萬達集團海外擴張佈局有如全球跑馬圈地,剛剛在西班牙買下馬德裡的摩天大樓不到一個月,就又豪擲56億人民幣在芝加哥黃金地段建新地標。

  被福佈斯雜志列為2013年中國大陸首富的地產大亨王健林,其旗下的萬達商業地產計劃攜手母公司斥資80億人民幣進軍美洲房地產市場,這是繼2012年收購影院營運商AMC後,萬達集團在美國的另一項投資。

  中國萬達集團8日與芝加哥知名地產開發商麥哲倫公司(Magellan)簽訂瞭"芝加哥萬達大廈"的開發計劃,投資9億美元(約合56.2億人民幣)。高350米的新大樓位於芝加哥河與密歇根湖交匯的黃金地段,緊鄰千禧公園和芝加哥CBD,計劃地上樓高89層,包括240間客房的五星級酒店及高檔公寓和商業設施,預計2014年下半年開工,2018年建成。

  這項大手筆投資計劃,是僅次於威利斯塔、漢考克大樓的芝加哥第三高建築,將成為當地新地標。

  萬達集團董事會指出,近年來,芝加哥市中心缺乏新供應豪華公寓產品將提升該項目的前景,有信心能最大化地實現芝加哥物業的發展價值,取得可觀回報。

  董事長王健林強調,投資建設芝加哥項目隻是萬達在美國不動產投資的第一步,一年內萬達還將在紐約、洛杉磯、舊金山等美國主要城市進行五星級酒店投資。到2020年,萬達將在世界12至15個主要城市建設萬達品牌的五星級酒店,打造具有國際影響力的中國高端酒店品牌。

  自2012年開始,萬達集團海外發展的觸角就不斷延伸,先後與美國、英國等本土企業建立合作項目。據不完全統計,這些年萬達海外已立項的項目,投資總規模突破500億元人民幣。

  《福佈斯》雜志民間房屋二胎最高可增貸多少怎麼貸款比較會過件今年3月發佈瞭2014年全球億萬富翁排行榜,王健林以151億美元凈資產成為中國大陸首富,世界排名第64位。他的財富主要來自商業地產公司,王健林及其傢族持有萬達集團約64%股份。

  萬達集團旗下擁有商業地產和文化旅遊兩大主業板塊,涉足購物中心、酒店、百貨、電影院線等多個業務,最近投入巨資建設旅遊地產和文化產業。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-10/08232812541.shtml

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內容來自sina新聞

專傢預計二季度經濟數據向好 國內樓市開始分化

  中國國際經濟交流中心信息部部長徐洪才昨日做客中新網視頻訪談間。他對中新網財經頻道表示,近年來,中國經濟增長從重視固定指標轉而重視惠及百姓,盡管仍面臨經濟結構調整等一系列問題,但隻要解決好產能過剩問題,就不會出現硬著陸,"唱空中國"純屬杞人憂天。他同時指出,盡管未來房地長行業有分化的趨勢,但不太可能出現大規模漲跌。

 保就業是穩增長核心 呼公眾正確理解增速波動

  日前,國傢統計局公佈瞭2014年一季度國民經濟數據。數據顯示,一季度GDP為128213億元,同比增長7.4%,比上一季度回落0.3個百分點。對此,徐洪才表示,一季度經濟增長仍在合理區間。"今年的政策目標是經濟增速7.5%左右,那麼在7%到8%之間都是合理的。"他說,"經濟增速近年來不是看得很重,主要是覺得經濟增長更多的是要惠及百姓,所以就業是核心,也就是說穩增長更多體現在保就業方面。"

  徐洪才強調,我國經濟增長進入瞭一個新的階段,呈現出經濟增速換擋、前期政策消化、各項矛盾凸顯等特點,但未來保持中高速增長的趨勢沒有問題,呼籲大傢要正確理解這種正常波動。

  "經濟增速下滑主要是潛在經濟增長力在下移。主要原因有三個方面,一是人口老齡化來臨,原來的二元經濟結構狀況不復存在,工資成本上升的比較厲害,特別是一些加工工業、加工貿易,還有一些中小企業面臨這方面的壓力;二是現在對節能環保和社會保障等方面提高瞭標準和要求,也因此會增加企業的成本;三是政府的經濟體量比較大瞭,繼續保持9%的高速增速不符合世界經濟發展的速度,但我們未來保持中高速增長的趨勢沒問題。"他說。

 預計二季度經濟數據向好 物價或稍有提升

  數據顯示,根據從2012年四季度起實施的城鄉一體化住戶調查,一季度全國居民人均可支配收入是5562元,同比名義增長瞭11.1%,扣除價格因素實際增長8.6%,跑贏GDP。

  徐洪才認為,全國居民人均可支配收入跑贏GDP,是向好的方面轉化、改善的一個表現。"過去,財政收入增長速度過快,老百姓的收入增長過慢,特別是農村的農民的收入增長過慢,這樣抑制瞭內需,特別是消費需求。兩極分化的情況也在改善,城鄉居民可支配收入甚至超過瞭財政稅收。另一方面,中間的差距也在縮小。農村得到的實惠,包括社會保障和本身收入都在增加,這是很好的現象,說明我們整個收入分配結構在優化。此外,我們的內需也在增強。"

  徐洪才指出,隨著產能過剩問題的解決,PPI也將逐步回升。"我覺得至少有幾個辦法解決。首先,我們國內的企業走出去,向海外開拓市場。其次,我們進行經濟區域一體化,向周邊開放,需要投入一批基礎設車貸銀行施的投資。此外,通過改革,鼓勵競爭,優化結構,淘汰落後產能,消化一部分。隨著這樣的發展進程,結構調整和改革的深化,我覺得PPI會逐步恢復上升。"

  同時,他還強調,當前我國外貿形勢仍然較好,二季度進出口增速會慢慢回升,隨著中國企業走出去、以及外貿產業轉型升級的推進,今年我國進出口增速有可能實現8%左右的目標。

  "有一些數據背後的含義我們沒有挖掘出來。"徐洪才解釋說:"一季度進口金額下滑的比較多,但是進口的數量還是增長瞭很多,說明主要是價格下跌,東西便宜瞭,其實進來的東西還多瞭,所以這裡面也要具體地分析。"

  不過他指出,一季度CPI上漲2.3%,雖然合理但有點偏低,這和經濟增長速度下滑是相適應的。他預計二季度物價可能"稍微上升一點","不能低估它本身上升的動能"。

 未來經濟平穩發展可期 "唱空中國"是杞人憂天

  徐洪才表示,他對中國經濟發展持審慎樂觀的態度,貨幣供應量略微偏低等諸多問題,通過微調可以解決。他指出,隻要有效解決產能過剩的問題,中國就不會出現所謂的硬著陸。

  同時,他也坦承:"我們還有一些潛在的風險,地方債、房地產以及外資大幅度撤離導致的金融風險等等面,這些問題有可能出現,裝修貸款但這隻是可能性,這種可能性我覺得比較小。剛剛列的潛在風險領域和環節,我們都有辦法解決。風險一點都沒有是不可能的,但是我們能夠從容應對,能解決這個問題。"

  "未來經濟的平穩發展是可以期待的,沒有問題。"徐洪才說,"我對未來的經濟發展持審慎樂觀,特別今年從短期看我們政策目標是可以實現的。所以,所謂唱空中國這些(人),我覺得是杞人憂天。"

  二三線樓市出現分化不太可能大規模漲跌

  在談到樓市問題時,徐洪才表示,房價走勢主要是由供求關系決定,一線城市在城鎮化的過程中會出現市場供不應求的狀況,未來可能還有進一步溫和上漲的壓力;三、四線城市樓市會出現松動甚至下調,未來房地產行業有分化的趨勢。"但大規模地大漲和大跌,估計不大可能出現。"

  針對一季度房地產開發投資出現瞭較大幅度回落現象,徐洪才表示,過去在城鎮化的過程當中,有一定的片面性和盲目性。現在一直強調新型城鎮化,主要是講人的城鎮化,以人為核心,協同工業化、信息化、農業現代化同步推進的過程。否則,可能出現一些問題,比如鬼城。

  他表示,隨著未來發展以及政策調整,民眾會更加理性,就要改變樓市隻漲不跌的現行思維,漲漲跌跌是正常的現象。他還指出,房價走勢主要是供求關系起決定,一線城市在城鎮化的過程當中,享受瞭更多公共服務和產品,也充滿瞭更多的發展機會,所以外圍的老百姓想到一線城市,向這邊轉移,這是正常的現象,未來可能還有進一步溫和上漲的壓力。三、四線城市出現瞭個別的松動、價格波動甚至下調的情況,現在提出的觀點就是要雙向調控,要保證這個市場的相對平穩,不要大漲也不要大跌。"未來房地產行業有分化的趨勢,但大規模的大漲和大跌,我估計不大可能出現。"

 穩增長調結構考驗政府管理能力 需善用對外開放倒逼機制改革時機

  未來經濟能否實現"穩增長調結構"是對政府管理經濟能力的考驗,應該加大改革決心,善於利用對外開放倒逼國內機制改革的時機,形成社會輿論與改革的合力。徐洪才在做客中新網視頻訪談時作出上述表示。

  他認為,在穩增長的前提下,隻要能有針對性、能體現前期政策目標和一些做法,就理所當然要創新調控手段,這點可以做到。"在結構調整中,必須要註意到平穩問題,不是簡單把過剩的產能全砸爛瞭,這樣將導致巨大的沖擊,會影響社會穩定,稅收、就業等等,需要合理的引導、疏導。"

  徐洪才指出,改革的方方面面都涉及到存量利益的調整,應該加大這方面改革的決心,要有壯士斷臂之決心。他認為,有些事情該改的就要改,不能把矛盾移到後面,越積越多,"要找準突破口,找到可操作的環節進行重點突破,這些方面要協調。"

  他強調說:"我們要善於利用對外開放倒逼國內的機制改革,增強改革的動力。現在大傢很擔心改革的動力不足,因為涉及到利益集團自身利益的調整,可能自身的動力不一定很足,這裡面我們應該形成社會輿論和改革的合力,增強共識,增強改革的動力。這些方方面面我覺得應該協同起來。這對未來確確實實是嚴峻的考試。"(中新網財經頻道)

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-04-22/08482698658.shtml

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孫宏斌迎娶佳兆業先約法五章



? 融創公告收購佳兆業49.25%股權20多個小時之後,融創中國主席孫宏斌才把這次收購的底牌和盤托出。

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?

?2月6日晚間,融創中國與佳兆業集團發佈聯合公告稱,融創中國已於1月30日以45.52億港元的總價收購瞭佳兆業49.25%的股權。接下來,融創中

國將對佳兆業集團提出要約收購,但由於公司第二大股東生命人壽已經明確表示將不出售股份,如果加上在外流通股份期權以及可轉換債券也全部以現金方式收購,

融創此次發起要約收購的總代價約為77億港元。

??記者註意到,為瞭確保這次收購完成,不再重蹈上次收購綠城覆轍,融創在這次的收購條款中設置瞭股權交割的五大前提條件。

??融創最多需動用77億港元

?

?公告顯示,融創中國於1月30日以平均價1.8港元/股,購入佳兆業集團25.29億股股份,占公司49.25%股權,涉及金額45.52億港元,收購

價較佳兆業停牌前的價格溢價13.2%。股權出售方為佳兆業創始人郭英成代表的郭氏傢族信托基金,其通過大昌、大豐和大正3傢公司控制佳兆業。

?

?收購郭氏傢族股權隻是本次收購的第一步,根據香港證券與期貨實務監察委員會頒佈的《公司收購、合並及股份購回守則》,當投資者或一致行動人因股票購買行

為導致其持有上市公司投票權比例由低於30%增加到高於30%時,需要啟動強制要約收購程序。由於融創中國持有的佳兆業股權已經超過30%,接下來需要對

佳兆業剩餘的50.75%股權發起要約收購。

?

?公告顯示,融創中國向剩餘股東提出的要約收購價為1.8港元/股,摩根士丹利已被任命為本次要約收購的財務顧問。但佳兆業第二大股東生命人壽已經向融創

中國提出不可撤銷承諾,生命人壽將不接受本次要約收購,保留佳兆業29.96%股份,這意味著融創即便把20.81%的公眾股全部收購,需要動用的資金也

不超過19.23億港元。

??此外,目前佳兆

業擁有1.76億份涉及1.76億股股份的在外流通股份期權,假設並無股份期權在要約截止日期前獲行使,要註銷這部分期權的總代價約為3834萬港元。同

時,公司在外流通的可轉換債券本金總額為15億元人民幣,假設在要約截止日期前並無可轉換債券獲轉換,可轉債要約的價值為11.92億港元。

?

?由此來看,本次“吞下”佳兆業,融創需要最多動用約77億港元。一位融創中國投資者向《每日經濟新聞》記者表示,當年融創中國收購綠城股權的價格基本接

近於當時綠城的每股凈資產,但本次按照1.8港元/股的收購價來看,僅相當於佳兆業凈資產的三分之一。從價格上看,融創無疑是撿瞭較大的便宜。但不同之處

在於佳兆業的債務與深圳(樓盤)項目存在很大不確定性,這也符合孫宏斌一貫的風格:“不冒風險啥都幹不成”。

??合約生效有五大前提條件

?

?事實上,收購佳兆業融創並非盲目出手。記者註意到,本次融創對股權交割制定瞭五個滿足條件,包括債務違約已經通過債權人同意或豁免、出售股份不會違反現

有債務條款、所有現有糾紛需要通過和解及其他方式解決、佳兆業部分區域的非正常經營狀態需要通過令融創滿意的方式解決等。

?

?“孫宏斌顯然是吸取瞭收購綠城股權失敗的教訓”,香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者,一方面他邀請摩根士丹利為本次要約收購的財務顧問,就是為瞭

避免重蹈覆轍;另一方面,這幾個條款就是融創的“安全墊”,隻要其中一個融創不滿意,它可以隨時否決股權交易,這很大程度上可以避免融創在接盤佳兆業後再

爆地雷。

??收購能否成功的第一步,是佳兆業

目前存在的債務交叉違約能否獲得債權人同意或豁免。《每日經濟新聞》此前報道,截至1月19日,已有9傢國內商業銀行因佳兆業相關貸款“躺槍”。此外,至

少10傢信托公司有存續產品涉及佳兆業項目,其中中鐵信托、興業信托、愛建信托三傢信托公司已經采取自保行動,如果加上大量的離岸貸款與離岸優先票據,要

獲得所有債權人同意並非易事。

??“在設計公

司的挽救方案時,最困難的是處理與債權銀行之間的關系”,黃立沖表示,由於出現財務困難的上市公司往往有多傢債權銀行,各銀行需求和利益點都不一致,所以

統籌各銀行之間的利益是一個巨大挑戰。如果同時涉及內地和境外銀行,由於它們的獲償比率不同,實現相互配合更加困難,公司的債務重組將更加復雜。

??不過上述房企高管則認為,所有債權人的目標都是一致的,他們都希望有“白武士”能出手相救。由於佳兆業自身的資產質量較佳,隻要債權人能對違約條款進行調整或豁免,等待這些資產盤活後債務壓力將大幅降低。

?

?另一個不確定性因素在於佳兆業深圳的“鎖房”狀態何時結束。在上述房企高管看來,孫宏斌不會打沒有把握的仗,在本次收購前融創應該與深圳市政府有過詳細

溝通,起碼大的原則已經達成共識,深圳區域的舊改項目無論是由融創接盤,還是剝離出售給華僑城這樣的央企,都不會為本次收購帶來嚴重障礙。

??佳兆業難現大規模離職

??“現在我們也不知道工作將如何安排,也許等到春節後公司才會有進一步消息,但是這段時間不少人都在找工作,大傢都無法確定未來如何”,在融創發佈收購公告後,一位佳兆業員工告訴《每日經濟新聞》記者。

??在新城控股高級副總裁歐陽捷看來,融創中國與佳兆業總資產均在千億以上,中國房地產歷史上從來沒有過這種規模的企業合並,即便融創成功“吞下”佳兆業,如何消化佳兆業龐大的團隊與資產,從而產生“1+1>2”的效應,是孫宏斌面臨的最大難題。

?

?佳兆業2014年中期業績報告顯示,截至去年中,佳兆業共有9480名員工。“融創既要掌控在佳兆業的話語權,也要依賴佳兆業的現有團隊”,上述房企高

管表示,融創可能采取的辦法是先成立區域公司,直接管轄佳兆業的區域項目。同時,每個項目的操盤手、銷售線負責人由融創自己的人掌控,確保整個項目的運

營、財務、銷售的控制權牢牢控制在融創手裡,這意味著佳兆業的中高管人員需要離開的概率較大。但由於整個團隊重新組建的代價會更高,基層工作人員會大部分

整合到融創的團隊裡,因此佳兆業大面積的人員離職未必會出現。

??但他也認為,融創以狼性文化著稱,代表的是高舉高打的北方文化;佳兆業則代表的是南方文化,更追求細膩。融創與綠城團隊最後爆發沖突,凸顯瞭兩個不同文化團隊的兼容問題。

??此外,佳兆業在全國的佈局比融創更加廣泛,而且有接近一半的銷售額來自於華南市場,但南方與北方市場的需求差距甚遠,甚至連戶型設計也完全不一樣,融創以產品體系見長,如何快速融入到陌生市場,在管控與運營上面臨巨大挑戰。

??但歐陽捷認為,孫宏斌經歷過順馳與綠城的兩次教訓,他在團隊與項目整合方面已經擁有較為豐富的經驗,這有助於融創更好地整合佳兆業。一旦協同效應產生,融創將順利躋身房企第一梯隊。

??後市影響

??收購有望提升公司業績 投資者看好融創股票

??“1.8元/股的收購價,如果順利完成,相當於佳兆業凈資產的三分之一多一點,融創中國無疑撿瞭較大的便宜。……本人也打算復牌後繼續加倉融創。”雪球上的一位投資者在看到融創正式公告收購佳兆業後,寫下瞭長長的一段分析,他認為融創這一次收購遠比當時收購綠城劃算。

??《每日經濟新聞》記者比較瞭佳兆業、融創中國、綠城中國三傢去年上半年的凈資產收益率 (ROE),發現佳兆業上述指標遠高於其他兩傢。融創在完成對佳兆業的收購後,凈資產收益率方面顯然將大幅提高,這是投資者看好融創股票的一個重要原因。

??但億翰智庫上市公司房地產研究中心副主任張化東表示,融創中國股價要在復盤後大幅上漲還有一個必要條件,就是收購佳兆業的若幹前提條件必須實現。如果融創最終能夠順利完成收購,股價大幅上漲隻是時間問題。

??沖刺千億規模

??截至去年12月31日,融創2014年的合約銷售額達到715.5億元,而佳兆業2014年的銷售額達到302億元。僅以兩傢去年的銷售數字看,融創就有機會在今年實現銷售額千億元的目標。

??但對孫宏斌來說,千億的資產規模並不是這次收購的重點,更為關鍵的是融創將通過本次收購極大提高對股東的回報率,有望在整體財務數據方面有更好表現。

??同花順(300033,股吧)軟件數據顯示,截至去年6月30日,佳兆業凈資產收益率達到7.4682%,而綠城同期上述指標隻有2.59%,融創也隻有5.79%。二胎年息融創歸屬母公司的凈利潤增長率隻有8%,綠城是-66.94%,佳兆業則高達29.67%。

??佳兆業的高收益和高成長性,顯然是融創所需要的。在今年融綠的年會上,融綠高管就在內部提出利潤率和周轉率兼顧的要求,並強調高質量的增長。在這樣的背景之下,佳兆業上述財務數據對融創顯然大有裨益。

??張化東說,佳兆業的收購價值不僅體現在之前的財務數據,更體現在擁有的龐大優質資源。特別是位於深圳的舊改項目基本已完成,這些項目的利潤均極為可觀,隻要收購的前提條件實現,融創的業績有望進一步得到提升。

??收購可能需要貸款

??盡管根據去年中報融創所擁有的現金,以及融創去年下半年的銷售表現,包括公司方面在去年土地市場的投入看,融創以77億港元收購佳兆業應該對公司財務不會有太大影響。但業界仍然很關註,融創會不會在同一時間完成兩筆收購。

??2014年12月31日融創中國的一份公告稱,融創將以總代價155.46億元收購綠城建立的合作平臺—上海(樓盤)融創綠城投資有限公司以及境外實體。但上述公告內容沒有獲得來自綠城的認可,且有傳言稱九龍倉方面將加價收購融綠平臺的50%股權。

??以孫宏斌的性格,他有可能和九龍倉高價爭搶融綠剩餘50%股權。而在處理佳兆業繁雜債務問題時,融創也存在著大量現金收購佳兆業的可能性。在這樣的背景下,融創有可能需要從境外及境內的金融機構申請一筆並購貸款,以確保公司同時完成兩筆收購。

??睿信致成管理顧問有限公司合夥人薛迥文說,短期融創負債率可能會迅速提高,但這隻是暫時的。融創除瞭通過快速將佳兆業的項目銷售回籠資金以償還債務外,還可以在香港通過供股等方式完成股權再融資,並用供股所得迅速降低負債率。

??

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-02-09/07575970339437941680980.shtml


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公積金管理為何如此混亂



  記者近期調研全國16個城市後發現,各地住房公積金管理中心各自為政、低水平重復建設嚴重,一些地方機構改革不到位,暗藏隱患。存在機構冗雜、資源浪費、管理混亂等問題。尤其是,各地自行開發的公積金管理系統達數百套,但要想全國匯總一個數據都很難。

  要說我國公積金管理缺乏頂層設計、協調規劃,恐怕並不確切。我國住房公積金管理制度的設計,曾經還有一個說法,"房委會決策,管理中心運作,銀行專戶,財政監督"。制度規定,雖然問題不少、亟待修訂,但也不至於那麼差。這樣一套運行與決策相分離的制度,如果真能執行,也不算太壞,但最終卻走樣。這也警示我們,公積金管理制度修法很重要,打破利益羈絆、落實法規更關鍵。

  公積金管理的亂象必然有歷史的原因。很多人隻知道我國的公積金制度師承新加坡,可能並不知新加坡的公積金制度還覆蓋養老等社會保險領域,英文為CPF(Central Provident Fund)。這組英文準確的漢語翻譯,即中央公積金制度。顧名思義,這和我們公積金管理山頭林立、各自為政大不同,新加坡的模式可以理解為我們追求的目標。

  很多人更不瞭民間房屋二胎年息怎麼貸款比較會過件解,發軔於少數城市的現行公積金制度,目的是發放住房建設貸款,緩解住房開發建設資金短缺。當我國逐步邁向社會主義市場經濟,特別是住房開啟市場化之後,房地產不但不再需要所謂的低息資金支持,而且成為暴利行業。公積金的功能也就開始轉向,1999年,公積金開始全面投向個人住房保障領域。遺憾的是,此時地方政府與銀行為代表金融機構早已形成利益同盟。

  按照規定,職工繳納的住房公積金年利率隻有1.21%,遠低於同期存款利率。官方數據顯示,中國的CPI在2011年是5.4%,2012年是2.6%,2013年是2.6%。而住房公積金中心將公積金存在銀行的年利率是2.33%。因為公積金投資要求嚴格、投資渠道匱乏,這些錢實際上大部分被長期放在瞭各地銀行。根據現行《住房公積金管理條例》第29條的規定,公積金中心通過公積金存款或其他方式獲得的收益,並不歸繳存人所有,"管理費用"即這一條所規定。同時,因為銀行支付的也是超低利率,輕易而舉以低成本獲得資金賺取利差。甚至一些地方和部門還挪用公積金進行投資。

  公積金提取難度大,恐怕不難理解瞭。從最極端的情況看,普通職工退休可以合法提取公積金時,減掉通脹的稀釋,繳納的公積金實際購買力將下降很多。比如前幾年媒體曾報道,中國科技大學的一批院士級學者很討厭現行的公積金制度。按說他們的公積金比整個社會高,但根據規定,他們要退休後才可以取回公積金。而這些學者是終身教授,幾乎不退休。這又成瞭一個笑話級的現象。

  另外,因為公積金長期被各自為政的各地公積金中心(實際控制人主要就是地方政府)把持。我們會看到,每到房地產下行趨勢明顯時,各地公積金管理中心往往就出臺臨時性政策救市。公積金這筆存量資金,實際還成為各地"調控"的棋子。

  對此,公眾要求修改完善公積金制度的呼聲越來越高。不過,不久前有媒體曾報道,公積金管理修法多年未果,其緩慢源於利益博弈。通過以上分析一目瞭然,實際就是相關部門和銀行等金融機構"聯手賺錢",而讓普通公眾,特別是沒錢買房、不買房的繳存者一直處於吃虧狀態。

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-07-08/07534273092.shtml


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內容來自sina新聞

大城市群租屢禁不止藏隱憂 產業化區域化苗頭顯現

  葉鋒 上海報道

  "你們這是群租,一定要趕走!"

  "這裡不讓住,我們就到別的小區群租去!"

  這是《經濟參考報》記者日前在上海虹口區一個群租戶較多的大上海紫金城小區聽到的對話。一方是小區所在的居民區黨總支書記,另一方則是一名女性外來租客。

  幾年前,她和安徽老鄉一起到上海打工,在一傢鞋店當營業員,一個月收入2000多元,現在和丈夫租住在用三夾板隔出的一個單間內。她說:"正規的房子租金太貴,中介還要拿35%的中介費。群租人多又雜,不安全,條件差,但是我們沒有別的選擇。"

  群租,是許多大城市社會管理長期面臨的一大"頑癥"。《經濟參考報》記者日前在上海調研獲悉,群租不是單純的房屋租賃問題,而是社會經濟快速發展和城鎮化高速進程中帶來的一種特殊社會現象,是當前諸多社會管理矛盾在房屋租賃中的集中體現,其實質是流動人口的綜合服務管理問題。

  亂象叢生

  消防隱患、刑事案件高發是群租帶來的典型問題之一。《經濟參考報》記者走訪多處群租房發現,屋內空間大多狹小,雜物堆積,水、電、煤管線私接、亂接等現象普遍。另外,群租房內矛盾糾紛不斷,尋釁滋事司空見慣,盜竊、傷人等刑事案件高發。

  今年5月1日,上海龍吳路2888弄盛華景苑小區發生一起火災,導致兩名"90"後消防員不幸犧牲。經查,事發房屋建築面積88.65平方米,客廳用木板作簡易分割。該戶業主1個月前將房屋租給江蘇籍來滬人員沈某。經現場勘查發現,房內住有10人,違法使用液化氣鋼瓶,可燃物多、火災荷載大。

  群租房內,火災、觸電、煤氣中毒等人身傷害事故屢有發生。比如,2007年,上海松江區新橋鎮一戶群租房內曾發生火災,3戶傢庭7口人中僅1人生還。2013年2月14日,普陀區中遠兩灣城198號一戶群租房內因陽臺亂堆紙箱等雜物,被煙火引燃突發大火,屋內物品幾乎付之一炬,所幸無人傷亡。

  松江區方松街道紫東居委黨支部書記錢興明說,一直將群租治理作為居委會的一項重要工作來抓,其中最擔心的就是火災隱患。

  群租還是許多治安問題的溫床。群租房內人員混雜,而出租人或轉租人一般隻重經濟利益,不顧社會責任,對登記承租人身份等法規置若罔聞。因此,群租房內矛盾糾紛不斷,尋釁滋事司空見慣,盜竊、傷人等刑事案件高發。本來作為封閉式管理的住宅小區,常有陌生人進出往來,嚴重影響小區居民安全感。

  從近年來上海的相關調查結果看,群租問題突出的居民小區群眾安全感都比較低。據中遠兩灣城物業部門反映,居民小區內發生的治安案件,60%至70%與群租有關。

  此外,群租集中,還易侵害鄰居權益。記者瞭解到,近三年來,上海各區縣房管部門每年接到涉及群租投訴逾3千件,其中絕大部分反映相鄰妨礙。群租房內租客身份復雜,作息時間不固定,易造成噪音幹擾;由於衛生設施短缺,亂倒垃圾、高空拋物、甚至隨處大小便等情況也較為普遍。群租房內人多,能源消耗大,原始設計的用電負荷難以承受,跳閘等現象經常發生,設備報修率也高;另外,因電梯過度使用、不交物業費等額外增加的管理成本,最終都由全體業主分攤。

  記者發現,有的新住宅小區,因群租問題突出,樓盤品質和居住環境受到很大影響,房價也會明顯不同。

  產業化隱憂

  上海市住房保障和房屋管理局調研發現,隨著外來常住人口越來越多、群租需求越來越大,這一市場呈現出產業化、區域化和新二元化的苗頭。

  上海市住房保障和管理局市場監管處負責人介紹,近年來,越來越多的群租房由專門從事轉租的"二房東"經營管理,從取得房源、分隔裝修、對外招租、運營維護等,形成瞭一條分工明確的產業鏈。基於巨大的利益誘惑,"二房東"抱團經營的特點比較突出,部分區域出現瞭"福建幫"、"安徽幫"等多個利益團體,損害業主或承租人合法權益的情況時有發生,甚至對抗行政執法。

  調研發現,群租現象通常在以下區域較為多發:一是來滬務工人員較為集中的城郊結合部;二是住宅小區有一定量的閑置房源,大部分為農民動遷安置房或二胎貸款率利投資購房,以大戶型居多;三是住宅小區周邊有產業集聚或者服務業比較發達,從業人員眾多。

  比如,普陀區中遠兩灣城鄰近上海火車站,交通便利,成為來滬人員較為集中的區域之一;松江區紫東新苑小區鄰近東明商業街、開元地中海商業廣場等商圈,小區1800餘戶住房中,曾有600戶用於出租,其中半數存在群租問題。

  此外,外來人員大量湧入,但其在住房、養老、教育、醫療、就業等生活和消費需求方面與戶籍人口存在較大差距,由此產生瞭新的城市二元結構。

  《經濟參考報》記者在上海市區及城鄉結合部一些群租小區看到,這些小區周邊已形成瞭"來滬人員服務來滬人員"的小餐飲副食業、小美容美發業、小洗浴業、小旅館、小歌廳、小網吧等"六小"產業,無證經營、治安隱患、食品衛生等問題突出,影響瞭當地的生產、生活秩序,也給社會管理增加瞭難度。

  結構性矛盾

  對於群租,上海市住房保障和房屋管理局曾進行多次調研。調研發現,群租的普遍存在,折射出城市中低端房屋租賃市場面臨的嚴峻形勢。

  一方面,是外來常住人口大量湧入。2010年第六次人口普查數據顯示,上海常住人口為2301萬人,其中外省市來滬人員897萬人,占39%。10年間,外來常住人員增加瞭551.21萬人,平均每年增加55.12萬人;而上海戶籍人口年均僅增長7萬人左右。尤其是2010年以來,上海每年新增來滬人員超過60萬人,嘉定、閔行、松江、青浦、奉賢等區的來滬人員已超戶籍人口,松江九亭等個別鄉鎮來滬人員已占到當地常住人口的75%。規模龐大的外來人員,為上海經濟社會發展做出瞭重要貢獻,也給當地的住房、教育、醫療、治安等公共服務和社會管理帶來瞭巨大壓力。

  另一方面,上海房屋租賃市場的結構性矛盾十分明顯。從需求看,來滬人員以一般從業人員為主,根據人口管理部門的數據,在上海辦理居住證的外來人口中,九成辦理的是臨時居住證,這部分從業人員主要為新畢業的大學生、公司年輕白領和服務業從業人員,收入普遍較低,房租支付能力較弱,中低端的住房租賃需求較大。

  從供給看,由於規劃等方面的原因,市場上的新增供應偏重於大戶型、中高端住房。近幾年,上海新建商品住房戶均面積從100平方米左右上升到120平方米左右,市場上適合租賃的中小戶型、中低租金的住房供應不足,尤其中心城區,適合來滬務工人員、藍領階層租住的集體宿舍、藍領公寓更是嚴重短缺。大戶型住房由於租金偏高,出租相對困難,為避免房屋閑置,業主往往自行或通過"二房東"進行拆套或分隔出租。

  在供不應求的情形下,群租就存在較大盈利空間。《經濟參考報》記者以普陀區中遠兩灣城一套130平方米左右的住房為例計算,正常按套出租,月租金3500元左右,全年租金約42000元;如果"二房東"以略高於市場價收租後(如4000-4500元/月),分隔成10間轉租,每間根據大小收取700-800元不等房租,則整套住房的月租金可達7000-8000元,全年租金84000-96000元。即使除去簡單的裝飾裝修成本,利潤仍十分可觀。因此,專門從事群租業務的"二房東"不會輕易放棄這一市場。

  疏與堵結合

  政府人士表示,大城市的群租,短期內很難完全消失。從需求看,上海外來常住人口持續快速增加,但收入水平和住房需求層次相對較低的現狀沒有變。從供給看,中心城區和城郊結合地區租房成本高,資源和環境約束長期存在,相應的適租房源總量不足。

  上海財經大學公共政策與治理研究院教授陳傑也認為,群租屢禁不止,說明面向城市中低收入群體、新就業大學畢業生和外來務工者的中低端租房需求十分龐大。

  光靠堵,難以根治群租頑癥,而必須堅持疏堵結合。近年來,上海不少區縣進行瞭一些探索和嘗試。比如,探索代理經租新模式。近年來,嘉定區馬陸鎮政府盤活區域內閑置的商品住房和農民動遷安置房源,與上海青客時尚生活服務股份有限公司合作,按照市場化運作模式,將區域內閑置住房統一收租、改造為人才公寓,提供給入駐新城的高新企業員工租住,對符合政府有關規定的租房對象,還可享受一定的租房補貼。

  "這樣做既改善和提高瞭入駐企業員工的居住條件,杜絕瞭群租的回潮,也解決瞭許多企業發展的後顧之憂。"馬陸鎮相關負責人說。

  再如,多渠道提供低租金租賃住房。近幾年,閔行區先後在莘莊工業區、浦江、華漕等區域,建設瞭一批面向來滬務工人員供應的藍領公寓和集體宿舍,已建成交付3千多套、近7千間,可解決約5.5萬人的居住需求,現已迎來大量租客入住。松江區方松街道則出資收購瞭松江大學城生活園區內約4700套小戶型住房作為公租房,並協調相關部門提供公交配套,群租治理騰退的租客可憑居委會核發的房源申請單,在承租該房屋時享受6至7折租金優惠。

  此外,提供住房租賃服務。閔行區古美街道建立瞭"房屋托管中心",莘莊工業區創建瞭"房屋租賃信息服務站",松江區方松街道建立瞭房屋租賃信息服務平臺等。這些區域性房屋租賃平臺,為來滬人員提供專業的住房租賃服務,並利用地域和租金的級差優勢,引導群租房內支付能力相對較弱的承租人,向租金相對低廉的區域轉移。

  治群租須管控大城市人口規模

  記者 葉鋒 上海報道

 &民間二胎金主emsp;近日,上海十個部門出臺瞭《關於加強本市住宅小區出租房屋綜合管理的實施意見》(以下簡稱《實施意見》),將5類行為明確認定為群租,包括單位集體宿舍設在住宅小區內;將一間原始設計為居住空間的房間分割、搭建後出租,或按床位出租;任一出租房間的人均居住面積低於5平方米;任一出租房間的居住人數超過2人(有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外)等等。

  根據《實施意見》,在對群租的管控問題上,進一步細化瞭從發現、認定、整改、處罰到集中整治的治理流程,相關主體應負的責任得到進一步明確和加強。比如,出租人應對出租房屋的安全負責,與公安派出所簽訂《治安責任保證書》;違規租賃受到行政處罰的,在履行處罰決定前將限制其房屋買賣,同時將處罰信息作為其不良記錄,納入公共信用信息服務平臺;不按規定納稅的,由地稅部門責令限期繳納,並從滯納稅款之日起按日加收滯納金;對出租人、轉租人違反最小出租單位、最低承租面積和承租人數規定,出租人集中出租未履行安全管理責任,房地產經紀機構從事或居間代理"群租"業務等違規行為,提高處罰幅度;對承租人暫停辦理居住證等等。

  與此同時,上海還對區縣政府提出明確要求,要求通過研究制定財政扶持政策,積極探索代理經租業務模式,鼓勵公共租賃住房運營機構、社會專業機構、物業服務企業等,收儲社會閑置房源,開展居住房屋代理經租業務,逐步擴大租賃住房供應規模,優化租賃住房供應結構,穩定住房租金水平。

  上海市房管局巡視員龐元說,群租問題是特大城市最突出的"城市病"之一。應當根據城市功能定位,加快產業佈局調整,通過轉變經濟發展方式和產業結構優化升級,合理控制人口規模,優化人口結構,促進人口總量與資源環境承載力相適應。

  多位業內人士建議,要研究制定配套的人口政策,通過完善居住證制度,強化居住地服務管理,對有合法就業、合法居住和合法經營的常住人口,納入城市公共服務體系;同時加強對無證無照及"六小"產業的整治力度,對於灰色就業、灰色居住、灰色經營的外來人員,要壓縮其生存空間,逐步消除群租滋生的土壤,從根本上扭轉群租問題突出的現狀。

  還有一些業內人士提出,治理群租應該"以塊為主、條塊結合、屬地管理"。

  在"塊"上,要充分發揮區縣政府的作用,落實街鎮責任,使其成為群租治理的責任主體。

  普陀區中遠兩灣城第四居委會主任方鎖英、松江區方松街道紫東新苑居委黨總支書記錢興明等基層幹部建議,指導社區依托物業黨建聯建制度,建立以社區黨組織為核心,居委會、業委會為主導、物業服務企業源頭把關的綜合治理長效機制;對群租矛盾集中、居民反映強烈的居住小區,應組織相關部門開展集中整治。

  在"條"上,既要明確分工,更要形成合力。

  比如,綜合管理部門可將群租治理納入對各行政區域、街鎮綜治工作的考核;公安部門應加強人口管理,並為多部門的集中整治提供必要支持;房管部門對違規租房行為進行認定、執法,指導、督促物業服務企業履行對群租的巡查、發現、勸阻和報告義務;工商部門應加大對房地產經紀機構和經紀人的日常監管,以及對利用出租房屋無證無照從事旅館業違法行為的查處力度,等等。為防止"各司其職"變成"各管一攤",還應建立更高層面的組織協調機制。

  民盟閘北區委副主任王波說,條塊結合的機制,在對群租問題的疏解方面也特別重要。比如,群租矛盾突出的郊區,應合理規劃、配套建設藍領公寓、集體宿舍等中低端租賃住房;而在土地更為緊張的中心城區,則可通過閑置廢舊廠房改造集體宿舍等方式增加合法穩定的適租房源。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-28/08282837424.shtml

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內容來銀行2胎房貸自sina新聞

前兩月樓市銷售下滑庫存增加 房企熱情仍較高

  國傢統計局昨日發佈1-2月全國房地產開發和銷售情況。數據顯示,目前全國房地產開發投資、施工面積、土地購置等數據仍維持高位,顯示房企熱情仍高。但1-2月銷售數據出現下滑,庫存量繼續攀升,與之形成鮮明對比。

  國傢統計局數據顯示,1-2月,全國房地產開發投資7956億元,同比名義增長19.3%,增速比去年全年回落0.5個百分點。其中,住宅投資5426億元,增長18.4%,增速也回落1個百分點。

  施工面積方面,1-2月,房企房屋施工面積529593萬平方米,同比增長16.3%,增速比去年全年提高0.2個百分點;其中,住宅施工面積380952萬平方米,增長13.5%。新開工面積16693萬平方米,下降27.4%;其中,住宅新開工面積12279萬平方米,下降29.6%。竣工面積12418萬平方米,下降8.2%;其中,住宅竣工面積9266萬平方米,下降10.6%。

  土地購置方面,房企土地購置面積4062萬平方米,同比增長6.5%,土地成交價款1000億元,增長8.9%。

  從以上三組數據來看,盡管房地產開發局部出現降溫的跡象,但房企的開發熱情總體來看仍然較高。

  與之形成對比的是,1-2月,商品房銷售面積10466萬平方米,同比下降0.1%。其中,住宅銷售面積下降1.2%。商品房銷售額7090億元,下降3.7%。其中,住宅銷售額下降5.0%。

  商品房待售面積也繼續攀升。截至2月末,商品房待售面積51397萬平方米,比去年末增加2102萬平方米。其中,住宅待售面積增加1770萬平方米。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-14/10132646466.shtml

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土地2胎利率主流房企超五成貸款源自銀行 成本上漲吞噬利潤

  "今年的銀行特別有意思,我在一季度拜訪瞭20多個行長,發現今年銀行基本上沒任務,一季度房貸沒任務,以前都是有任務的......而且一些銀行成立瞭一個部門,裡面的人是做過房地產開發的人。"這是毛大慶講話中的一段話,內容的核心是今年銀行對房地產行業的融資包括開發貸和住房按揭貸款都在收緊,似乎銀行非常不看好地產業務。

  然而,《每日經濟新聞》記者發現,包括萬科、金地等已經公佈一季報的大型房企,借款規模均較前一年有大幅增長。克而瑞對100傢重點監測房企融資的統計研究顯示,銀行貸款是房企融資的主要途徑,融資規模占比達到57%,遠高於去年同期35%的占比。

  禮德財富CEO洪凱彬告訴記者,在銀根緊縮的大背景下,銀行傾向於將有限的貸款資源進一步向主流房企傾斜,大房企並沒有資金斷裂的隱憂,但融資成本的上漲將進一步侵蝕不斷縮小的利潤空間。此外,大量小型房企隻能尋求民間高利貸、信托融資甚至P2P網貸,生存環境愈加惡劣。

  貸款向主流房企進一步傾斜

  "如果把開發貸款、住房按揭以及房地產供應鏈金融計算在內,房地產類貸款在銀行總貸款規模占比已經達到很高的水平,部分股份制銀行甚至達到40%~50%,銀行本身就有降低地產類貸款占比的沖動",洪凱彬表示,隨著房地產市場風險逐漸在三、四線城市暴露,銀行在挑選客戶的時候更為謹慎,大型房企較以往更受歡迎,有限的貸款資源向主流房企進一步傾斜。

  央行此前公佈的金融統計數據顯示,今年第一季度,人民幣貸款新增加3.01萬億元,較去年同期多增加2592億元,但同期社會融資規模為人民幣5.6萬億元,較上年同期減少5612億元。

  克而瑞的研究報告認為,社會融資之所以出現大幅縮水,一方面是由於總體經濟下滑,信貸信用風險增大,導致信貸需求在一月集中釋放之後減弱;另一方面,社會融資被央行有效控制,導致地產商的融資成本增加,對購房者的貸款需求亦形成壓力。

  然而,主流房企從銀行獲取貸款的規模"不降反增"。克而瑞的研究數據顯示,今年4月,100傢重點監測房企融資總規模達323.38億元人民幣,同比上升143%。其中,銀行貸款是融資的主要途徑,融資規模占比達到57%,遠高於去年同期35%的占比。

  擁有多年商業銀行從業經驗的洪凱彬告訴《每日經濟新聞》記者,從去年下半年起,越來越多的銀行察覺到房地產市場隱藏的風險,並從今年開始統一收緊房地產類貸款,銷售規模較小以及主要佈局在三、四線城市的房企已經被銀行擋在門外。

  記者查閱數傢上市房企的一季報發現,大型房企的借款規模出現明顯增長。其中,萬科、保利地產(行情,問診)、金地集團(行情,問診)一季度長期借款分別較去年末增加71億元、156億元、57億元,環比增加19.3%、20%、33%,保利地產與金地集團的短期借款更是大幅飆升88%與96%。這足以印證萬科總裁鬱亮的判斷,緊縮的信貸環境對於龍頭房企反而更有利。

  "前幾天我才跟一傢銀行行長交流,現在銀行發放開發貸款的目標客戶幾乎都集中在全國百強企業,這批企業獲取貸款的條件仍然較為寬松",新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者,對於百強以外的房企而言,銀行會根據不同的項目評估決定是否放款,考量的因素包括土地價格、目標客戶、開發進度甚至降價可能性,企業若沒有較大的規模,並且地段並不優越的項目,要想成功獲取開發貸款基本不可能。

  即便能順利獲得貸款,融資成本的上漲難免對利潤造成侵蝕。洪凱彬表示,由於國內利率市場化進度加速,餘額寶等理財產品的井噴引發社會資金成本不斷上漲,即便是大房企,開發貸款的利息成本普遍要較基準利率上浮20%~30%,加上繁瑣的審批程序降低瞭資金的有效利用率,最終依然將侵蝕企業的利潤空間。

  部分中小地產商融資更難

  洪凱彬告訴記者,民間高利貸與信托融資是中小房企為數不多的融資渠道,前者的月均利息高達3%~4%,過高的利息成本導致企業往往隻能用於應付短期資金周轉,後者的年化資金成本約在18%~20%,盡管低於民間高利貸,但在房地產行業利潤下滑的大趨勢下,足以吞噬企業的利潤。

  歐陽捷告訴記者,由於大型房企融資渠道暢通,對信托的依賴程度極低,這些企業傾向於盡快歸還信托借款,以新城控股為例,其信托借款接近償清。但很多中小型房企被迫加大瞭信托的融資力度,如果市場出現明顯波動,未來房地產信托難以避免兌付危機。

  除此之外,目前炙手可熱的P2P網貸也逐漸受到中小型房企重視。現正從事P2P網貸的洪凱彬向記者透露,越來越多小型房企已經瞄上P2P網貸,資金需求缺口普遍在5000萬~2億元左右。

  洪凱彬告訴記者,有部分中小型房企試圖通過P2P網貸公司,甚至通過關聯公司組建P2P網貸平臺獲取融資。但從目前的情況來看,由於大多數企業資金狀況不佳,且抵押物多數地處三、四線城市,大多數P2P網貸公司對於房地產貸款並不感興趣。

  更值得擔憂的是,個人住房按揭貸款有進一步收緊的勢頭。

  洪凱彬認為,在以往,房貸對於銀行而言是"低風險低收益"的業務,但隨著今年以來各地房地產市場出現調整,對於銀行而言,房貸不僅利潤低,且風險系數提高。因此在未來一段時間內,銀行收緊個人住房按揭業務的趨勢不會改變。

  "房貸的收緊,對於主流房企而言最大的影響在於放緩瞭資金回流的速度,但由於這些企業與銀行往往有深入的合作,銀行的房貸業務也必然會優先滿足主流房企的需求",歐陽捷告訴記者,對於大多數銀行房貸2順位利率多少免費諮詢試算看不上的中小型房企而言,房貸收緊將進一步加大它們在信托等高息融資渠道的兌付壓力。可以預見的是,信貸緊縮將導致房地產企業加速分化,未來將有更多中小型房企退出市場,行業集中度有可能更快得到提高。



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-09/08312723370.shtml

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北京樓市再現翹尾行情 項目定價"一山更比一山高"



【2013年9月長沙樓市銷售報告】

  "老總已經提價30%瞭,但是還是沒到之前您定的價格。"一位工作人匯報稱,"那再提一點。"老總回答道。這是日前記者在一此前銷售不錯項目聽到的一段對話,也是目前許多準備入市項目的普遍心理狀態。根據日前北京市統計局發佈今年前9月北京房地產數據顯示,北京住宅銷售面積為959.1萬平方米,增長8.9%,市場行情一片大好。

  漲價"一山更比一山高"

  定價高達3.5萬元/平方米的楓丹壹號迎來瞭開盤後的"日光",讓等候排隊取證的亦莊其他項目有瞭底氣,接下來的亦莊·金茂悅(樓盤資料)、萬科金域東郡將以多高的價格開盤讓人多瞭許多幻想,"可能會破4萬"成為瞭不少業內人士的共識。

 &二胎房貸 銀行二胎房貸利率缺錢急用哪裡借錢emsp;這也讓其他區域的項目有瞭漲價的底氣,在11月即將入市的中高端項目普遍有瞭定價提高的想法。根據亞豪統計的11月預計入市的16個項目當中,中高端項目明顯增多,不僅包括西山藝境(樓盤資料)、中昂·邑上(小區網 論壇)原著(樓盤資料)、北京城建·徜徉墅(樓盤資料)三個別墅項目,還包括北京華貿城(樓盤資料業主論壇)、西山壹號院、五礦萬科·如園、大西洋新城金石美苑四個城市豪宅,以及亦莊·金茂悅、京西·金泰麗灣(樓盤資料)兩個區域標桿項目。

  從戶型面積來看,這些項目雖然也有部分中小戶型產品,但絕大多數都是以三居以上的大戶型為主,例如亦莊·金茂悅主打100-180平方米的三居、四居,五礦萬科·如園所提供的多為230-260平方米三居、四居。

  亞豪機構副總經理高姍分析認為,上一輪的熱銷使得大量中低端剛需類房源已逐漸消化殆盡,而部分中高端項目也紛紛借助由剛需項目帶起的市場熱度不斷開盤推新。但是由於中高端項目多總價偏高的特征,因此雖然可能也會出現個別項目熱銷的局面,但整體銷售速度仍會放緩,預計11月市場銷量將出現大幅回落。

  從定價情況來看,目前項目市場價格仍處於一路攀升趨勢,其中位於門頭溝的京西·金泰麗灣,雖然地處六環以外,但是由於區域內供應稀缺,報價仍高達2.5萬元/平方米;而首次入市的亦莊·金茂悅項目雖然尚未公佈市場報價,但基於其拿地的價格水平,以及"金茂系"產品的特性,其售價必然會是區域內標桿;另外一個漲價明顯的則是北京華貿城項目,其此次預計售價在4萬元/平方米,而去年開盤時價格僅2.5萬元/平方米,上漲幅度高達60%。

  老項目坐等期轉現提價

  值得一提的是在11月入市的項目中,老項目動力明顯不足,而是期待著轉成現房後提價。包括泰禾·1號街區(樓盤資料)、紅杉公館(樓盤資料)、亦莊·金茂悅等在內的7個純新盤均表示將在11月入市交易,而隻有中國鐵建·原香漫谷、中昂·邑上原著、五礦萬科·如園等在內的9個老項目後期準備入市。

  高姍認為,隨著"金九銀十"的結束,2013年北京住宅市場的銷售旺季也已近結束。受到土地儲備不足的影響,今年以來北京住宅市場的供應持續處於低迷狀態,從供需對比情況來看,今年以來各個月度均表現出供小於求的局面,供需比多維持在1:2左右,並且在3月達到最低點1:3。從2013年剩下的兩個多月情況來看,市場供應短缺的態勢仍將延續,並且由於前期入市項目的熱銷,使得大量房企相繼完成全年銷售計劃,因此項目入市積極性將進一步回落。

  從開盤項目特征中也可以看出,老項目後期推盤積極性遠不如純新盤。"市場供需失衡的持續,使得前期入市項目當中,尤其是中低端剛需類項目頻頻'日光',部分熱點項目更是出現必須托關系才能買到的現象,這些房企沒有瞭銷售業績的壓力,企業流動資金也較為充沛,因此並不積極推出新的貨量,而是在目前價格管制的政策背景下加快施工建設,謀求盡快竣工轉為現房銷量,從而規避'限漲令'合理合規地漲價銷量,以提升企業利潤率。"高姍表示。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-24/09073664747.shtml


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二順位房貸資格中國城鎮化一線報告回不去的鄉村 紮不下根的城

  又一個春節過去土地借款瞭,出門在外的遊子們再一次丈量瞭回傢的距離。

  在歸心似箭之後,有一種莫名的復雜情愫在歸程泛起--滿心歡喜,又略帶失落和陌生。

  在一些地方,推土機在狂飆突進,兒時的山水風貌,連同記憶一起,被機器碾壓填埋,取而代之的是樓房、電站、工廠和馬路。回傢的時間在變短、道路在變寬,傢的感覺卻離得越來越遠。

  鬥轉星移中,鄉愁在物是人非的現實面前,漸漸模糊。新人新事撲面而來,讓我們猝不及防,卻又急於找尋,那些望得見的山、看得見的水、記得住的鄉愁。

  這是去年中央城鎮化會議中的表述,略帶詩意的同時給出瞭一個美好的願景,慎砍樹、不填湖、少拆房,盡可能在原有村莊生態上改善生活條件。

  可以預見,新一輪城鎮化開啟瞭中國未來10年的發展引擎。這將直接影響2億人的生活,也將間接影響中國13億人口的未來。

  當然,你,還有你們,都不例外。

  在新型城鎮化建設大幕拉開的當下,如何實現從土地到人的城鎮化轉變,成為瞭決策部門制定政策的重要考量,也被公認為政策成敗的關鍵點。

  我們從微觀個體的一個個"人"出發,沿著社會內核深處的流動軌跡,追蹤這個變遷時代裡暗含的發展機理和邏輯,為城鎮化建設提供原味料。

  這是《每日經濟新聞》記者的回鄉情懷,也是當下新型城鎮化的一份鮮活報告。

  泉林鎮就地城鎮化的近憂遠慮:配套落後縣城樓市吸金

  對於城鎮化,金焜 (化名)多少有些糾結。

  作為自小在城鎮長大的普通居民,金焜首先想到的,是農民從老舊的平房,搬進新建的樓房;而作為一名曾經的村鎮建設幹部,在金焜眼中,城鎮化則是就地、就近建設社區,並轉變農民的身份。

  這兩種不同的身份,讓金焜有著截然相反的 "欣喜"與"憂愁"。喜在眼前,城鎮化中農民住進好房子;憂亦不遙遠,新社區的建設與配套並不協調。

  然而不管怎樣,城鎮化已在路上,金焜所在的泉林鎮如此,泉林鎮所在的泗水縣如此,泗水縣所在的濟寧市如此,放眼全國,亦是如此。

  每年提高3個百分點以上,到2017年城鎮化水平力爭達到60%以上,5年內趕上全省平均水平......2013年5月,《大眾日報》在報道濟寧市城鎮化工作會議時列出瞭上述數據,而按照濟寧"十二五"規劃,確保城鎮化水平每年提高2個百分點以上。

  盡管城鎮化目標在調整,城鎮化帶來的"欣喜"與"憂愁"仍然存在。

  基層幹部眼中的新城鎮化

  站在辦公室窗前,金焜的目光越過皚皚白雪,最終落在瞭馬路對面的"泉林新城"社區。

  與周邊低矮的平房相比,一期11棟樓房的規模,以及"新型城鎮化建設典范社區"的定位,讓這個社區鶴立雞群一般顯眼。

  在當地政府的信息中,"泉林新城"有另外一個名字--"泉鄉社區"。建成後,這裡將是該鎮荀傢嶺村317戶農戶的回遷區。

  自2006年開始到鎮裡"村鎮辦"上班,在隨後近8年中,包含拆遷、征地等流程的"城鎮化"推進,是金焜和其他幾位同事的主要工作。

  盡管如今金焜工作崗位有所變動,但看著窗外已見雛形的社區,他話語間難掩近8年工作的滿意,並多次反問記者:"誰不願意住進好房子?"

  2010年4月22日,作為泉林鎮第一個農村社區項目,雷澤湖社區項目舉行開工奠基儀式,項目規劃涉及臨湖等6個村莊,居住人口將達6000餘人。

  金焜向《每日經濟新聞》記者透露,雷澤湖項目可以看做是鎮裡推進城鎮化的一塊試金石,而後才有瞭鎮政府對面的"泉林新城"。

  事實上,在大力實施"城鎮化追趕戰略"的濟寧市,金焜所在的泉林鎮不過是一個縮影,而他亦隻是眾多"村鎮建設"幹部中的一員。

  公開資料顯示,作為所在縣僅有的兩個中心鎮之一,泉林鎮人口規模7.13萬,鎮區人口2.95萬人,城鎮化率高於全縣平均水平。

  濟寧市"十二五"規劃顯示,確保城鎮化水平每年提高2個百分點以上。而橫穿泉林鎮的327國道沿線,就分佈著該市城鎮化建設的多個關鍵節點。

  在當地一位房地產人士看來,城鎮化的推進亟須產業支持,否則無法形成人口聚集效應,將導致城鎮化所建房屋難以消化。

  金焜提到,泉林鎮的附件加工全國聞名,"市場上每10件產品就有我們企業生產的3到4件"。

  中國機床商務網2012年的信息顯示,2012年,泉林鎮所屬附件加工企業有86傢,近5年從業人員比例一直保持在14%左右,從業農民增加收入5000萬元。

  在金焜看來,新型城鎮化的"新",是由過去片面註重追求城市規模擴張、空間擴張,調整為更加突出城鄉基礎設施一體化的內涵,進而爭取良好的經濟效益和社會效益。

  《每日經濟新聞》記者看到,在網絡帖吧中,有外出務工人員不時詢問"泉林新城"房價,並表達在當地安傢的意願。

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  • 回不去的鄉村 紮不下根城
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  • 中國城鎮化一線報告:回不去的鄉村 紮不下根的城(7)


新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-10/08082600706.shtml

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二手房拋售仍在持續 不動產登記真的來瞭

??距3月1日僅有半個月,不動產登記條例正式實施已進入倒計時。

??“目前,省級的不動產統一登記部門職責整合和登記機構建立工作大多已完成,‘不動產登記局’的牌子在部分省市也已掛出。”一位接近國土資源部的知情人士對農地變建地條件《華夏時報》記者表示,按照中央的部署,不動產統一登記是今年國土部需要“全力推進”的一項工作,預計6月份之前,國傢級試點城市都會完成不動產統一登記。

??“從去年12月開始,部分城市的二手房源有較大幅度的增加,受不動產統一登記政策影響是比較重要的原因。”鏈傢地產分析師張旭指出,尤其是一些二三線城市,因為對不動產統一登記的政策內容並不完全清楚,對政策過分憂慮,出現高端二手房源集中拋售的情況。

??業內人士分析,由於不動產登記的實施將加速房地產稅立法,預計二手房拋售現象還會持續。

??隱形“軍令狀”

??“目前中央對不動產統一登記的工作推進很快、抓得很緊,基本上每兩個月就會有新的文件下來,所以省裡在這項工作上也是處於‘戰備’狀態,很多登記工作都已提前部署好瞭。”東部某省一位政府官員劉輝(化名)對記者表示。

??國土資源部發佈的消息顯示,2月5日,中央編辦、財政部、住建部等8傢不動產登記工作部際聯席會議成員單位的相關工作人員在國土部機關集中辦公,研究瞭《實施細則(征求意見稿)》等不動產登記工作推進中的重要事項。

??“如果《實施細則》能盡快出臺,地方政府在登記工作中普遍遇到的‘標準’問題將得以解決。”劉輝告訴記者。

??一位市級國土局官員曾告訴本報記者,在地方市縣的試點階段,不動產登記仍以基礎的信息統計錄入為主,部分房產權屬性質復雜、情況多樣,地方急需中央出臺實施細則以統一登記標準。

??“中央加緊制定《實施細則》也是出於推進地方工作的考慮,不動產統一登記是今年的工作重點,雖然隻是試點且沒有給地方政府硬性指標,但對這一工作的要求卻非常高,最終也要落到地方政府考核中去。”上述接近國土資源部的知情人士表示。

??實際上,今年年初,各地的不動產登記相關工作已經快速展開。公開資料顯示,截至目前,全國已有近20個省(區、市)明確由國土部門牽頭負責不動產統一登記職責整合工作。

??2月11日,四川省國土資源廳不動產登記局正式掛牌。根據計劃,這一機構將主要負責指導監督不動產登記工作、牽頭起草不動產統一登記的地方性法規、推進不動產登記信息基礎平臺建設。

??“省級不動產登記局的班子搭建起來之後,下一步各地州市也將成立地市級不動產登記局。目前四川省的大部分市縣已完成瞭職責整合,有幾個設區市已建立不動產登記局。”當地一位開發商對記者表示。

??此前,北京市國土資源局局長魏成林也公開表示,北京的不動產統一登記今年將完成市區兩級不動產登記機構職責的整合。不動產統一登記的機構設置目前已有初步方案,正待市委市政府最後審定。

??沖擊波未平

??據記者調查,目前在幾個大的二手房交易網站上,標明“不動產登記急售”的房源越來越多,議價空間也相對較大。

??“近期出現過不少‘神秘’業主,都要求房源信息不能登記上網,隻供門店咨詢購買。”山東省濟南市一二手房中介門店店長表示,這類業主一般都隻留下手機號碼,而不登記其他個人信息,房源總價比周邊平均售價低大約10%。

??“雖然不動產登記難以對市場及房價產生直接影響,但是這一政策將使房地產市場透明化,也給擁有多套住宅的房主帶來一種心理暗示。”張旭告訴記者,尤其是部分二三線城市的官員,由於擔憂不動產登記後自己手中的房產信息貸款資料被公開,因此選擇提前賣出部分房產。

??就在今年年初,零點研究咨詢團公佈瞭一項關於不動產登記的調查報告。數據顯示,被調查者中兩成考慮拋售部分房產。二線城市居民因該政策出臺考慮賣掉部分房產的比例為28.7%,遠高於一線城市的17.8%。二線城市居民打算延緩或放棄購買房產的比例為32.7%,略高於一線城市的29.6%。

??“不動產登記制度的推進,能否實現‘降房價’目的還不好說,但首先能讓不動產信息統計不再成為一本‘糊塗賬’。”某知名中介機構研究部人士認為,不動產登記制度最直接的作用就是,關於房產數量、空置率、土地使用情況等以往無法全面統計的數據有望摸清。

??住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌表示,隨著不動產統一登記制度的建立和投入使用,預計個人住房信息聯網也將提速。按照國土部的工作計劃,2015年下半年開始提供不動產登記信息查詢服務,這將加速房地產稅及其他改革的推進。

??張大偉也表示,不動產統一登記短期內對樓市不會產生太大影響,因為市場已經過較長的消化期,政策效果已有所減弱。

??一位業內分析人士稱,不動產統一登記的工作雖然在近期推進較快,但落實到地方難免存在差異,需要一些因地制宜的具體辦法。雖然各地都在積極表態和行動,但這項工作具有很大難度。

??“由於這項工作需要七八個部門一起完成,如果要信息互查就會顯得很困難,部門間需要反復溝通才能解決問題,這樣效率非常低,隻能慢慢來。”上述市級國土局官員告訴記者。


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上周廣州新增5244套預售住宅





據相關單位數據監控中心最新統計,上周(11月17日-23日)廣州11區共發放18張預售證,其中新增住宅5244套房源,環比前一周的1871套上漲達180%。其中18張預售證中,住宅預售證占15張(14盤),有多個全新盤。

上周廣州全市共獲批的15張住宅預售證中,郊區為4301套占比82%。番禺成為單區供貨冠軍,斬獲3證共2839套預售房源,占比過半,其中亞運城單個樓盤就以1939套的新增供應成為主力。南沙區則以836套預售房源居第二,白雲以478套預售房源居第三。房貸2胎銀行年息任何問題免費諮詢

房源面積區間分佈上,上周主力戶型集中在中戶型和小戶型上,91-120平方米中戶型占比近半,為2416套;其次是61-二胎房貸 新光銀行二胎房貸90平方米的面積區間,占比22.52%。中小戶型兩個區間的房源總量68.59%。

此外,商業預售證方面,上周獲批3張商業預售證,共新增475套房源,其中以位於南沙的中惠國際金融中心408套預售套數占據瞭絕對主力。


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3月小客車搖號申請截至8日24時土地二胎缺錢急用哪裡借錢

免費諮詢房屋二胎管道推薦  從市交通港口局獲悉,本市小客車總量調控首次競價、搖號剛剛結束,需要提醒市民的是:3月份小客車增量指標受理申請的截止時間為3月8日24時,此時間點之前提出申請的市民,3月23日可在www.tjjttk.gov.cn網站上查詢資格審核結果。每月9日之後提出的申請,納入次月指標配置。

  鑒於首次增量指標申請中有9%的申請者未通過審核,市交通港口局總結瞭首次申請中遇到的兩大類八大項常見的審核不通過原因,在此提醒廣大市民、單位註意:

  個人申請

  一是內地居民身份信息審核:1.信息填寫有誤2.本市戶籍人員,查無此身份證號3.本市戶籍人員,身份證號與姓名不符4.本市戶籍人員,核查信息為非本市戶籍人員(藍印戶籍人員申請增量指標請選擇非本市戶籍人員,需持有有效的暫住證或居住證,且在本市連續兩年以上繳納(不含補繳)社會保險)5.本市戶籍人員,核查信息為軍人(駐津部隊(含武裝警察部隊)現役軍人請攜帶相關資料至各服務窗口現場申請增量指標)6.非本市戶籍人員,查無申報居住登記信息7.非本市戶籍人員,已申報居住登記,查無居住證辦理信息8.非本市戶籍人員,已申報居住登記,居住證已註銷或查無居住證延期信息;二是港澳臺居民、華僑、外國人身份信息審核:1.無近兩年有效的居住登記2.每年在津累計居住時間未滿九個月3.外國人無近兩年本市簽發的居留許可4.臺灣居民無近兩年本市簽發的居留簽註5.證件失效6.信息有誤7.申報地址與住宿登記不符8.人員信息不符合條件;三是車輛信息和個人的駕駛證件信息審核:1.該個人持有駕照,且持有津牌小客車2.該個人未持駕照3.信息有誤4.有車,狀態為被盜搶5.有駕照,狀態不正常6.有駕照,準駕車型不符合要求;四是非本市戶籍人員繳納保險情況審核:1.未連續兩年以上繳納(不含補繳)社會保險(非本市戶籍人員連續兩年以上繳納(不含補繳)社會保險指的是以提交申請時的上月為計算繳費數據的截止日期。連續繳費時間向前倒推24個月及以上,且不包含補繳)2.未找到此身份證號碼的參保記錄(社會保險參保信息的審核以參加城鎮職工基本養老保險和醫療保險為主要指標)3.系統審核出現異常,請申請復核4.該人員存在重復參保信息5.該人員已退休。

  單位申請

  一是單位組織機構代碼證信息審核:1.無組織機構代碼信息2.組織機構代碼和機構名稱或單位地址或法人代表(負責人)不相符(單位名稱請嚴格按照組織機構代碼證上的信息填寫單位名稱,不要填寫簡稱;組織機構代碼隻需填寫9位數字或字母,不需中間的短橫線;法定代表或負責人姓名、證件類型、證件號碼請填寫辦理組織機構代碼證時提供的法定代表或負責人的姓名、證件類型、證件號碼;請各單位依照組織機構代碼證填寫單位地址,建議持組織機構數字證書的單位直接粘貼數字證書已有內容到申請頁面)3.組織機構代碼證書失效或未驗證更新4.其他信息有誤5.登記地址不在天津市行政區域范圍內(註:組織機構代碼證書上登記地址應在本市行政區域范圍內);二是單位納稅信息審核:1.稅務登記證件無效2.稅務登記證號不存在3.稅款總額與申請的編碼數量不匹配(稅款總額是指企業向本市稅務部門實際繳納的增值稅、營業稅、消費稅和企業所得稅稅款總額,不含滯納金、罰款和退稅。具體納稅數額以稅務部門確認的為準。其中原有企業以上一年度為計算周期,當年新註冊企業以註冊當年初至申請日上月底為計算周期);三是企業註冊登記信息審核:信息有誤(企業名稱和註冊登記號相互不匹配或不合法,註冊號隻能輸入6位、13位或者15位數字,請勿輸入非數字內容);四是機關、事業單位不得新增公務用車審核:本市機關、事業單位一律不再新增公務用車指標。

  每月23日,審核未通過的申請人對審核結果有異議的,可通過網站或窗口查看申請信息是否填寫有誤,填寫有誤的,進行修改後再次提交申請。確認申請信息填寫無誤的申請人,自審核結果公佈之日起5個工作日內,可直接在網上(www.tjjttk.gov.cn)申請復核(除需要復核本市戶籍信息或非本市戶籍人員辦理有效居住登記和居住證信息的、現役軍人需要申請復核業務的,必須通過電話預約到服務窗口提出申請復核外),也可通過窗口提交復核申請。



新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-28/08212626800.shtml

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南京取消限購短期刺激成交長期影響力有限

  7月、8月,無錫、蘇州和徐州相繼取消限購,此後,江蘇僅剩下南京執行限購。

  9月21日下午,南京市人民政府正式發文宣佈,南京全面取消限購。根據南京市人民政府發佈《市政府關於保持我市房地產市場健康發展的通知》,其中有七項新規。第三項中明確提出,為充分發揮市場在資源配置中的決定性作用,促進房地產市場平穩健康發展,在全市范圍內從即日起購房不再需要提供新購住房證明。

  這意味著南京限購政策全面放開,歷時超過3年半的南京樓市限購令終成歷史,江蘇限購也就此全面取消。不過,在業內人士看來,在限貸政策依然緊繃的情況下,南京取消限購對樓市影響有限。

 庫存達5.1萬套

  上述通知還表示,要對南京樓市加大信貸支持力度,主要是繼續貫徹落實好差別化住房信貸政策,積極滿足居民傢庭首套自住購房的合理信貸需求,不斷加大對中小套型普通商品住房和保障性安居工程建設的支持力度。

  回顧南京這3年多的限購,可謂跌宕起伏。

  2011年2月19日,南京出臺限購車貸 提前還款政策,成為江蘇省第一個出臺限購的城市。

  出臺限購政策後,2011年的南京樓市成交量低迷。2012年2月,其成交量開始回暖,購房者對市場的預期也開始悄然轉變,隨後平均月成交量保持在6000套以上。

  統計數據顯示,2011年至2012年兩年間,南京樓市成交量分別為37679套及72812套,其中,2011年的成交量同比2010年下跌23.6%,而2012年同比2011年則增長93%。

  2013年的南京樓市,在"國五條"的刺激之下,繼續保持火熱的態勢。當年7月份,其成交量創造瞭當年的新高,突破10000套,樓市庫存量跌破3.5萬套大關。

  2014年,南京樓市開始呈現疲軟態勢。國傢統計局公佈70個大中城市房價變動數據顯示,6月份南京房價環比下跌0.6%,是兩年來首次下跌;7月份南京房價更是環比跌1.1%,是2008年底以來單月最大跌幅。

  從6月份開始,南京樓市成交量呈現降溫趨勢,庫存高達5.1萬套。"南京樓市價格持續下跌,目前來看這種下跌趨勢短期內並不會停止,並且樓市庫存已經突破5萬套,屬於嚴重的供大於求,所以限購在南京已經喪失瞭控制房價的作用,取消限購也是必然。"房地產行業專傢張建初對 《每日經濟新聞》記者說。

  對樓市影響有限

  對此,南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠表示,房地產市場的調整對於南京的財政收入和土地出讓也造成瞭較大的影響,"先看土地市場,雖然今年上半年土地出讓金和去年同期基本持平,但多賣瞭100萬平方米的土地,實際上土地的價格低瞭不少,而且底價成交的越來越多。8月底成交的四幅地塊就有3幅是底價成交,南京是城市負債比例最嚴重的省會城市,國土部門壓力非常大。財政收入更不理想,去年最高峰時房地產業對財政收入增加值貢獻超過60%,今年上半年隻有30%,7月份更是下滑到20%。再繼續下去,不僅財政收入受影響,房地產關聯行業和就業非常多,南京經濟將出現失速的情況,此時取消限購具備正當性與合理性。"

  南京取消限購對樓市影響究竟有多大?對此,南京萬唐置業顧問有限公司總經理周斌表示,對樓市有利好作用,但這利好作用有限,"南京的樓市成交量整體在下滑,所以解除限購發揮市場作用是順應市場的。解除限購後,市場會有些區分反應,比如改善市場,一些此前被誤傷的購房者就可以借機來購房,但是在限貸政策沒有松懈的情況下,這個政策的影響力有限,沒有銀行資金杠桿的支持,購房者還是會出現購買力的問題,所以取消限購的影響力有限。"

  同時,金地集團南京公司營銷市場部經理王晨對限購松綁的效果表示樂觀,他認為一旦從購房面積上松綁,對於購買力肯定有影響,而限購取消後,通過購買力的釋放,對於南京樓市整個市場走勢,肯定有支持的作用。

  在房地產行業專傢李智看來,南京限購取消短期內會刺激樓市成交量上漲,但是長期來看作用有限。他對《每日經濟新聞》記者說,"南京現在的購房者還是以剛需為主,限購對這些購房群體影響並不大,限購取消之後會對改善性購房者,以及投資性購房者形成一定的刺激,但是這個群體並不大,所以說短期內會對樓市成交量形成一定的刺激。在限貸還沒有放松的情況下,購房者對樓市還會繼續保持觀望態勢。"

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-22/07412917189.shtml

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一二線城市仍是房企未來主戰場



  杭州樓市單盤的降價甩賣事件,迅速被關註,進而發酵成為內地樓市的共同焦點。而同處長三角經濟帶的常州,在前不久也傳出樓盤降價促銷的消息。大傢最為關註的是,未來會不會還有城市受到傳染,是否會波及北京?



2013年部分知名房企銷售情況列表

  而這一切,也讓年初就開始萌芽的"樓市崩盤論",有瞭更為激烈的討論。

  部分城市庫存壓力存隱憂

  記者實地走訪瞭解到,常州此次明顯降價的是雅居樂星河灣和大名城兩個項目,也屬於同一個區域內的個案,但與杭州不同的是,降價後的項目銷售效果遠不如杭州明顯。

  據中原地產統計,杭州2013年末存量突破11萬套,約1464萬平方米,同比2012年末存量面積增加41.05%;2013年末常州商品房可售餘量達1173.82萬平米,可售周期近20個月。

  在采訪中,多位業內人士都表達瞭類似的一個觀點,盡管大面積二胎房貸是什麼年息利率多少免費諮詢試算的降價潮尚未出現,但是高企的庫存與洶湧而至的新房,都使得杭州樓市和常州樓市"壓力山大"。

  某國內龍頭房企杭州市場相關負責人就告訴記者,橋西板塊個別的項目降價對位於蕭山區的自傢項目沒有任何影響,但隨著地塊的陸續增加,未來是否會造成市場層面的競爭壓力,就不好說瞭。

  "這次是杭州率先爆發瞭,但供應量巨大已經是很多二三四線城市共同存在的問題。"一位不願透露姓名的房企人士指出。但他同時認為,對於後市,也並沒有輿論中那麼悲觀,三四線城市的經濟發展水平遠沒有一二線城市發達,城鎮化的進程中,區域經濟增長的空間其實還很大,在這個過程中,房地產行業依然可能實現平穩的發展。

 房企回流一二線城市策略明顯

  根據機構統計16個城市的當前可售貨量顯示,其中12個城市均高於2012年末的庫存水平,但北上廣深當前的樓市存量低於1年前,一線城市整體供不應求的狀況仍十分明顯。因此多位業內人士在采訪中指出,房企回流一二線的策略仍然十分明顯。

  援引一份中原地產研究部統計數據,2013年全年,15傢標桿房企在一線城市合計銷售額為2304億,在二線城市銷售額為4446億,在三四線城市合計銷售額為678億。僅這15傢房企在一二線市場的總銷售額合計達到瞭6750億。占主要城市銷售額7429億的91%。而在今年1-2月,上述的15強房企,拿地總額達到瞭784.8億。其中在一二線就達到瞭687.68億,占比高達88%。

  業內人士認為,一二線城市聚集瞭過多的資源,需求集中,供給和存量相對短缺,所以在目前經濟發展不均衡的情況下,一二線城市房價易漲難跌。

 北京市場仍被多數房企"看多"

  "北京與其他城市不同,剛需客戶基數太龐大。"亞豪機構市場部總監郭毅分析指出,隻看自住房申購人數就知道瞭,動輒20多萬份申請,籠統計算,這就是20多萬套剛需盤的購房需求。而萬達集團董事長王健林在此前接受記者采訪時也表示,北京、上海這兩個城市的供不應求狀態,在短期將很難解決。

  值得一提的是,近期房企在北京土地市場上表現也十分踴躍,截至前2個月,北京土地出讓金已經達到瞭623.3億元,有業內人士預計北京土地出讓金在2014年一季度很有可能接近千億,按照目前的市場熱度,2014年北京土地市場整體成交額突破2000億元也並非不可能。

  一位不方便透露姓名的房企人士指出,北京作為資源集中的超大型城市,因優質宅地稀少而加深瞭房企競爭的激烈性2胎房貸 2胎房貸流程,每出一塊優質地塊,都將引來房企激烈的拼搶,因此,在房企基數加大的補倉需求下,北京土地成交持續維持在高位,因此拿地的前景被多數房企"看多"。

  與土地市場的熱鬧相對應的,3月開始,北京樓市多個項目也將進入放量期,根據亞豪機構報告顯示,截止到3月6日,樓市成交連續3周上升,預計3月量價將會進一步上浮。

  "樓市崩盤論"回顧

  ●2014年初 萬科集團董事長王石說今年"形勢不妙";王健林對今年大多數地區樓市"並不樂觀";就連任志強也表示"不要對2014年太抱希望"。大佬們的言論以媒體標題黨式的大幅炒作而全面鋪開,"2014年中國房產崩盤論"的序幕就此拉開。

  ●2014年2月 《中國樓市已經開始崩盤的5點證據》一帖躥紅網絡,指出樓市銷售旺季不旺、三四線樓市有價無市、銀行縮緊銀根、民間拋售房產增多、大亨撤資房地產市場。

  ●2014年2月18日晚 杭州相近樓盤出現壓價清盤行為,其中一樓盤宣佈以15800元/平方米均價清盤後,相鄰一樓盤馬上以13800元/平方米的均價應戰。拉開馬年首降序幕。

  ●2014年2月 興業銀行收縮房地產非標融資。後據核實確認,興業銀行此舉屬於商業銀行根據本行業務情況主動調整,並不具有普遍性,開發貸款並未全面停止。

  ●2014年2月24日 周一開市,A股市場地產板塊平均下跌4.10%。龍頭保利地產、招商地產、金地集團幾近跌停,可謂是狀況慘烈。

  ●2014年2月28日 萬達集團董事長王健林:"我是堅決反對樓市的崩盤論,不能因為局部的供應過剩,或者局部樓市波動就說房地產要崩盤。"

  ●2014年3月4日 華人首富李嘉誠:"我對內地樓市很樂觀,不要小看7.5%的GDP增長,買樓仍是國人積累財富後的第一選擇,長江實業位於內地的土地儲備足夠5年發展。"李嘉誠在記者會上再三反駁關於他從香港和內地市場"撤資"的言論。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-03-07/09093970765.shtml


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內容來自sina新聞

DTZ戴德梁行王盛談專業投資人的管理之道



DTZ戴德梁行華北區董事總經理王盛接受新浪樂居專訪

  新浪樂居訊 (編輯 肖彥春)7月15日上午10點,新浪樂居迎來瞭一位擁有多年海外投資經驗的資深投資人,一身利落整潔的深色西裝,步伐輕捷,面帶微笑,他就是新任DTZ戴德梁行華北區董事總經理王盛。此次采訪也是他7月1日正式上任後在北京接受的首次專訪。也許是因為在海外學習生活瞭24年的經歷,讓這位去年剛剛回到傢鄉北京的高管多瞭分隨和親切,少瞭些官氣,讓整個采訪的過程格外輕松自然。

  作為戴德梁行華北區董事總經理,他將統領DTZ戴德梁行在華北地區的六個分公司的業務運作和發展。曾任職於匯豐銀行,擁有豐富投資經驗,高雄二胎房貸使得他區別於一般的其他同級管理者,王盛說,他的優勢在於思維方式,在管理上能很自然的想到盈利、虧損,對數字的反應更快,業績以財務為衡量,他個人更註重投資的長期回報。

  王盛語速不快,手勢也並不多,對於華北區的業務和發展,言談間都透漏出他對市場和公司的信心。在他看來,DTZ戴德梁行華北區的發展很健康,整體金融狀況良好,業務發展也沒有什麼實質困難需要花費更多精力去解決,所以接下來更主要的任務是開疆擴土,發展壯大。

  "我們是服務機構,需求在哪,市場在哪,我們就去哪兒。"

  王盛表示,未來在二三線城市的拓展發展會比北京這樣的一線城市更快。華北區北京市場相對最成熟,沈陽、大連等省會中心城市受到的關註多,發展也較好,但在黑龍江、吉林等發展較緩慢的二三線城市的發展空間更大,需求和市場機會更多。當地方市場時機成熟時也考慮佈局分公司網點,但他強調必須按照人才意願調配或培養適合當地市場的人才。

  "隻要是有盈利的發展,公司發展的越快越好。"

  首席財務總監(CFO)深知財務數據的關鍵性,敏感性和極度不對稱性,對公司長遠發展的瞭解,和對公司整體戰略的把握超出其他的企業領導。從曾出任首席財務總監(CFO)的王盛的言談中也可窺一二。他的管理原則是:"隻要是有盈利的發展,公司發展的越快越好。"分公司的開展和人才培養都是以北京這樣的發達城市向發展中的城市輻射,但市場必須有足夠的穩定需求。他強調一切的前提都必須保證盈利,這一點是無論如何都不能妥協的原則。他還表示,目前華北區業務線相對發展較為成熟的華東區較少,現在比較迫切的是開拓更多的業務線,提供更多的服務。現在市場上對產業園區和物流產業方面需求很多,公司會更關註工業版塊的發展以滿足這一要求。

  現金回報率才是商業地產的核心價值

  與很多看重商用物業保值增值而輕視現金回報的專傢不同,王盛更重視租金的回報。在他看來,從投資的角度來說,成熟的市場,現金回報率才是商業地產的核心價值。租金是不是穩定,是非常重要的。目前是過渡階段,以後對物業增值的預期會逐漸減弱,更重視租金的穩定性,租金的價值會越來越重要。他認為北京寫字樓租賃市場非常好,尤其是甲級寫字樓供不應求保持在3%以下的空置率,對下半年寫字樓市場抱持謹慎樂觀的態度。商業地產市場也相當樂觀,二季度的平均租金達到瞭每月每平方米977.7元,環比上漲瞭1%左右,零售物業保持瞭穩定的發展。

  亂市出英雄 正是投資好時機

  雖然房地產市場的低迷不振,2014年上半年多數城市房地產市場商品住宅項目成交價格和成交量2項指標都在下滑,很多投資者都開始撤資或轉移重心,但他卻認為正是入市的好時機。他表示此次回落和調整是區別於以往的市場回調現象,不是調控政策出臺後的驟然下降,而是市場自發進入的調整期。在市場調整期內,投資者和消費者有足夠的時間去思考,會更加理性的去判斷和分析市場,因此是很好的投資時機,市場選擇會很多。根據以往經驗推測此次調整周期可能為9-12個月,因此,今年下半年樓市仍然處在調整期。

  虛實結合好創新 體驗優勢不可丟

  作為商業地產領軍機構華北區的帶頭人,對於正在重構消費行為的互聯網浪潮,王盛也有自己的看法。商業地產開發商主動與民間二胎利率多少電商化敵為友,積極擁抱大數據時代這種現象在他看來是開發商適應環境變化的結果。以美國著名奢侈品牌蒂凡尼為例,女孩都夢想著能擁有一個蒂凡尼的訂婚戒,享受那種奢華和浪漫。但像這種很受歡迎的品牌店常會碰到一個問題,就是為瞭保證一對一專人服務,所以常需要提前預定時間,但顧客較多的時候就不得不等待很久。如果結合電商或移動APP,線上可以指導客戶去最近且顧客相對較少的店,線上營銷支付、線下體驗消費結合,顧客的體驗感就會更好。雖然對這種創新性結合相當認同,但他仍有兩點擔心。其一,是線下實體店的奢侈豪華體驗在線上的消費過程是無法體驗的。實體商業的服務體驗是線上營銷不具備的,還是應該保持。其二,如果多個同類奢侈品牌都轉移到瞭線上,可能會引發價格戰,失去盈利機會。

  中外市場差異大 盲目出海有危機

  王盛海外生活瞭24年,並長期從事海外投資的資深專傢,他深知海外房地產市場沒那麼簡單,如果盲目投資海外房地產很可能會遭遇危機。他指出海外投資有兩大風險,一是匯率風險,海外投資賭的是美元或其它外幣的升值,但美元對人民幣的匯率可能會下降,人民幣可能會繼續升值,這就存在物業貶值的風險;二是流動性風險,中國投資周期相對國外更短,買賣更容易。海外資產想出手回籠資金的時候可能並不能很快找到買傢。國外不同於中國的政策調控,自由市場機制下會形成有很多小的房地產市場,不同的國傢和城市房地產市場的區別性很大,不應該一窩蜂的盲目投資,應該謹慎。一窩蜂紮入幾個最發達的大城市,會使這些城市短期房價暴漲,但其實很多其他城市的投資機會更好,隻是大傢都不瞭解,建議投資前應該聘用擁有豐富經驗的投資顧問公司,把握對市場更瞭解,做出準確判斷。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-21/15332828672.shtml


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