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  "雖然永續債券在財務報表上歸屬於股本工具,但它的實質其實是明股暗債,合約裡往往設定瞭很多收益的保底條款,所以它進一步提高瞭上市房企的真實負債水平,加大瞭財務負擔",黃立沖說。

  據花旗銀行統計,內地房企於2013年合共發行441億元的永續債券,今年上半年,永續債券的發行規模已經達到424億元,接近去年的全年水平,內地多傢知名民營房地產企業均成功發行瞭永續債券。

  "大多數房企發行永續債券,目的都是在前2年~3年利息成本較低的期限內完成投資並償還債務",克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴記者,由於永續債券主要投資於一、二線經濟發達城市項目,這些項目的銷售都是比較有保障的,這也是房企敢於利用永續債融資的主要原因。

  《華爾街日報》報道,據花旗銀行的統計數據顯示,截至今年上半年,共有八傢在香港上市的內地房企發行瞭永續債券,累計規模達到865億元(人民幣,下同)。

內地房企永續債達865億 後續高融資成本存隱憂

  但硬幣的另一面是,這些上市房企的真實杠桿率仍在不斷提高,部分房企的真實凈負債率甚至接近200%的警戒線,假如房地產市場的低迷期超出瞭預期,巨大的償債壓力有可能成為壓垮企業的最後一根稻草。

  但黃立沖警告,一旦房地產市場低迷期超預期,甚至連一、二線經濟發達城市也無法幸免,導致房企無法在前2年~3年內償還債務,後續的高利息會把企業壓得喘不過氣。"如今房地產的利潤率逐漸下滑,大多數企業的凈利潤率已經跌破15%,如果未來需要承擔15%~20%的融資成本,這些永續債很有可能會變成房企的燙手山芋"。

  此外,雖然永續債券並沒有設定償還期限,但在目前內地房企發行的永續債條款中,往往是前2年~3年利息成本相對比較低,此後的利息成本會大幅上漲,如果房企無法在"低息期"償還債務,後續高昂的融資成本會帶來沉重的財務負擔。

  "房地產是一個資金密集型行業,融資成本是決定利潤水平的重要因素,對於在港上市的內房股而言,國際評級機構的評級高低是決定融資成本的決定性因素",黃立沖告訴記者,由於評級的高低與公司自身的負債水平有直接關系,負債率越低,往往評級越高,因此上市房企都希望在合理范圍內盡可能美化財務報表,降低凈負債率。

  黃立沖說,按照香港會計準則,永續債在港股年報裡就以 "永久資本工具"體現,並計入"權益"項下,不需要計入債項,不僅有效降低上市公司的資產負債率,而且還增厚瞭公司股東權益,加上與正常的銀行貸款相比,永續債的使用並沒有太多的限制性規定,因此受到越來越多的上市房企青睞。

    後續風險不容忽視

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  花旗銀行的研究報告認為,在上半年業績中看似不錯的杠桿率背後,他們註意到有更多的開發商報告瞭永續債券的發行情況,這種工具對投資者帶來不利影響,因為發行方可以通過會計手段掩蓋真實的杠桿水平和盈利能力。如果把永續債重新劃歸為債務而不是權益,部分公司的真實凈負債率超過100%甚至達到200%,杠桿率會急劇上升。

  據悉,永續債券指沒有到期日,投資人可按票面利息永久取得利息的債券。香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示,永續債最大的優點是不計入債務,讓財務報表得到美化,資金用途也比銀行開發貸更為靈活,因此能在內地銀根緊縮的大環境下受到房地產企業的追捧。

  隨著內地信貸日漸收緊,永續債券成為在港上市房企融資的新興渠道。

    房企追捧永續債

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-12/09404446625.shtml


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