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  據知情人士透露,買二胎房子恒大此前在北京找地一年,並無斬獲。所以開始轉變傳統思路,以承建保障房的名義,獲取進軍北京的門票。

  滿堂紅戰略部高級副經理肖文曉亦認為,一線城市特別是在市中心的土地越來越少,在不可能有大面積土地推出的情況下,恒大亦會轉變思路"大小通吃"。因為由於地價成本高企,在僧多粥少的情況下,即使是大開發商也很難再去挑肥揀瘦。

  一位接近恒大地產的人士表示,包括本次拿地,恒大地產在京主要以保障性住房為主,符合恒大地產在民生地產方面的優勢,此外也符合北京市政府推廣保障性住房的政策趨勢。

  "恒大地產拿瞭最適合的地塊,資金充裕、集中采購成本低,同時不用擔心銷售,既贏得瞭好名聲,又鍛煉瞭北京隊伍。"張大偉曾表示。

  有研究機構專業人士指出,雖該類地塊盈利空間受限,但銷售前景相對穩定,在恒大並不瞭解北京房地產市場的情況下,以相對穩健、保守的方式拓展市場,實現控制經營風險的目的。

  有意思的是,該地塊是恒大地產進京以來第一次有"純商品房"建築部分,雖然面積僅7.9473萬平米。

  今年以來,恒大已經在北京拿到兩幅地塊,不過,其超過100萬平米的建築面積主要都是做保障型房源,即作為限價商品房地塊的朝陽區豆各莊地塊和"限房價、競地價"地塊的昌平區沙河高教園二期地塊,主要建公共租賃住房和園區安置房。

  北京中原地產市場研究總監張大偉介紹,此次獲得的朝陽區項目,剔除"限價房"和"自住商品房"後,其樓面價約為4萬元/平米,而鏈傢在線顯示,這一樓面價與該地塊附近的首開常青藤小區二手房價相當。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-23/08212507774.shtml

  按照出讓條件規定,該地塊需配建1.69萬平米限價商品房,以及11.2萬平米的自住型商品房,其自住型商品房銷售限價為2.2萬元/平米。

  "通過建保障房項目,恒大進入北京市場的門檻一下子就降低瞭,隨著日後自住房的大量增加,不排除未來恒大還會繼續拿這些項目增加在京市場份額。"

揭秘恒大許傢印的北京戰略

  實際上,在北京,自住房配建用地日益受到房企的青睞,競爭也變得尤為激烈。顯然,一直苦覓北京項目的恒大已熱衷於參與這場自住房爭奪戰,更借此迅速找到打開北京市場的"捷徑"。

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  "有利可圖"?

 進京的門票

  "土豪"恒大最近每每出手皆大手筆,剛宣佈百億投資礦泉水沒多久,又再度在京擲重金圈地。

  分析人士稱,這些地塊由於限定瞭最終的銷售價格,因此對於項目運營來說存在一定的局限性。同時剔除不可售部分,開發商利潤空間不大。

  但對於正在加快一二線城市佈局的恒大而言,初期不能太介意毛利,首要考慮的還是先圈地、做品牌,而後再解決盈利空間的問題。

內容來自sina新聞

  眾所周知,"京七條"的出臺讓政策再次向保障房傾斜,目前北京已有多幅自住型商品房用地入市,已成交配建自住型商品房地塊總建築面積超過百萬平米。

  多位業內人士表示,恒大地產本次奪得的地塊樓面價較高,預計未來"純商品房"部分隻有建豪宅產品才能保證項目盈利。按照限價房售價9900元/平米和自住型商品房2.2萬元/平米計算,該地塊平均樓面價就已經達到2.5萬/平米。

  一名曾參與競拍的房企負責人曾表示,競爭配建限價的自住商品房或保障房,無疑將推高普通商品房的土地價格,開發商為瞭創造更高的利潤,不得不將普通商品房往中高端豪宅產品方向打造,通過後期的商品房售價來背地價。

  此外,自住型商品房的商業配套也許才是成為房企最為看中的掘金點。以豆各莊項目為例,據悉,該項目配備2500個車位,1.6萬平米商業,預計日後售價可達5萬~6萬元/平米,另還有3.8萬平米的酒店式公寓,"總體來看是有利可圖的。"

 高周轉考驗

  "其實這塊地拼的不是誰出價比較高,而是誰能提供更多限價房的面積。恒大一向走的都是薄利多銷的路線,打著民生地產的模式,讓我們在北京有優勢拿到這塊地。"恒大內部人士透露。

  11月21日,北京市朝陽區東壩南區1105-654、656、658號地塊正式出讓,經過45輪激烈的競價,恒大以51.35億元總價將之攬入囊中,並成功刷新瞭北京年內的總價地王紀錄。

  業內普遍認為,恒大有通過這些保障房項目實現練兵的目的,恒大北京團隊處於成立初期,無需承受銷售壓力與風險的限價地塊適合鍛煉隊伍之用。

  "用風險不大的限價地塊試水北京市場是為穩妥之策。限價地塊回籠資金快,比較適合剛進入北京的恒大。"另外一方面也說明,恒大有意著重培養北京公司,並在關註北京各區土地市場。

  至此,恒大地產在北京投入土地市場的資金已超過127億元,土地儲備面積超過80萬平米,總建築面土建融高雄岡山土建融積超過100萬平米。

  高地價項目不斷獲取,自然消耗更多資金,周轉率也會大大降低。根據恒大中期業績報告,截至6月末,恒大手持現金419.7億元,未動用銀行融資額度394.8億元,這可以算是資金充裕的表現。根據美林發佈的報告,恒大中期負債率由去年底的84%降至58%。

  為瞭獲取更多資金,進一步提高周轉速度,恒大不斷拓展融資渠道,在過去兩周裡,恒大剛發行瞭15億美元的5年期優先票據,融資成本為8.75%。同時,還不斷采取銀行貸款、信托融資等方式,近期更首嘗基金化房地產信托,為杭州蕭山項目融資20億。

  (華夏時報)

  "做限價房項目並不賺錢,不過恒大通過這種方式順利拿到瞭進入北京市場的門票。"分析人士表示,恒大已經決心回到一線城市,但日漸上漲的地價,對恒大的成本控制能力和高周轉能力始終是一種考驗。



  在這一地塊的爭奪中,除瞭恒大之外,還有中海、中糧、住總融創聯合體、遠洋、保利首開聯合體、恒大、葛洲壩方興聯合體等7傢房企參與其中。

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