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  "以房養老",即"住房反向抵押養老",也被稱為"倒按揭",是指退休老人將房子抵押給金融機構,每月從該機構領取一定數額的生活費,去世後房子就歸該機構所有或處置。原中房集團[簡介 最新動態]總裁孟曉蘇早在2000年就率先建議壽險業開展反向抵押養老保險。

  對於中國"以房養老"的問題,白兮認為,應建立以商業銀行為主體,保險公司和社保機構為補充,房地產中介機構參與其中的住房反向抵押貸款開辦機構。反向抵押貸款運行周期長,而銀行的存款時間較短,借貸雙方的持續期不匹配。目前由於政策的限制,我國的保險公司尚不具備金融信貸的功能,國內的保險資金也不允許直接投資普通的房地產項目。社會保障機構雖然具備雄厚的資金實力,業務范圍與養老事業密切相關,但這項業務涉及貸款的發放與抵押房屋的評估、維護、銷售等工作,這些也不是社保機構的專長。住房反向抵押貸款的健康發展,離不開相關法規的保障,要有一套法律法規及程序來規范市場參與各方的行為,以對反向抵押貸款的操作程序,金融機構的權利與責任,申請人的資格、權利與義務,業務開辦機構的監督管理等內容予以規定,加強立法,規范市場。

  有險企負責產品精算的人士在與 《每日經濟新聞》記者交流時透露,幸福人壽、合眾人壽都有瞭方案,平安也有初步的方案,其他的幾傢保險公司也參與瞭這個項目的一些其他工作。

以房養老險推進或放緩 或面臨高稅收問題

  幸福人壽已提交方案

  此前據稱有望於明年1月出爐的保險業首個以房養老計劃,推進或面臨放緩。《每日經濟新聞》記者近日從多位保險人士處獲悉,除開此前廣泛報道的70年產權等問題外,保險"以房養老"產品開發又遇到新問題:高稅收。受高稅收問題的困擾,以房養老保險產品的推進速度或將面臨放緩。

  對此,幸福人壽一位內部人士在與《每日經濟新聞》記者交流時透露,《物權法》規定土地是70年產權,70年以後土地是自動續期的,也從一個側面解釋瞭房產可以到70年再續。

  事實上,目前在國內開展"以房養老"存在諸多難題。英國邦瑞中華區首席代表白兮認為,中國開展以房養老面臨幾個方面的問題:一是以房養老難破傳統觀念;二是受房價波動風險的影響,金融機構對推廣以房養老金融產品時表現出猶豫;三是住宅使用年限一般隻有70年;四是適用人群范圍窄,因為經濟條件很好的人群沒有"以房養老"的必要,而經濟條件過低的人群不具備"以房養老"的條件。

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  幸福人壽上述內部人士認為,如果能爭取這些稅收的減免,那麼保險公司就可以把更多的錢支付給老人。他坦言,以房養老不存在監管部門叫停的問題,但可能會延期。他認為,爭取減稅也是有希望的,因為如前一段時間出臺企業年金和職業年金,政府就開始瞭遞延納稅,相當於政府開瞭一個"口子"。

  前述險企精算人士坦言,保監會可能也需要和相關部門去溝通,估計這個過程會比較長,涉及部門也比較多。

  據幸福人壽內部人士透露,以北京為例,房產交易過程中產生的稅收達到瞭房價土融建融屏東牡丹土融建融10%的水平,險企希望爭取到減免相關稅收的支持政策。他坦言,如果能減免一些稅收的話,老百姓將來從保險公司領取得更多,這對消費者是一個好事。

 推進以房養老需多方配合

  對此,幸福人壽表示,目前希望主要爭取國傢免稅政策,比如減免房屋稅費,免除入保房屋產權證增名稅費;減免保險企業在反向抵押保險業務上的所得稅;免除入保房產的或有房產稅。

  《每日經濟新聞》記者獲悉,保監會在11月下旬曾召集幸福人壽、泰康人壽、平安人壽、合眾人壽、中宏人壽等多傢保險公司開會,要求相關保險公司12月份提交 "住房反向抵押養老保險"(即以房養老)試點方案,明年1月份將推出相關產品。

  今年9月份國務院出臺瞭《關於加快發展養老服務業的若幹意見》,明確提出將開展老年人住房反向抵押養老保險試點。此後,幸福人壽監事會主席孟曉蘇公開表示,將在今年12月份拿出方案,明年1月份推出住房反向抵押養老保險。該產品有望成為國內首款以房養老保險產品。

 或面臨高稅收問題

  對於以房養老,上述險企產品精算人士認為,以房養老保險產品的推進速度或放緩,來自稅收方面的壓力很大,由於國內的房地產處於調控期 ,很多稅收都是懲罰性的,還不包括持有期的稅收。

  21世紀不動產一位工作人員在與《每日經濟新聞》記者交流時透露,以北京地區的商品房為例,個人之間轉讓商品房的稅收主要包括三塊:一是契稅,90平以下的房屋按照實際成交金額的1%征收,90至140平的房子按1.5%征收,140平以上的按3%征收;二是個稅,按買賣差價的20%;三是針對房產證不超過5年的,按網簽價格的5.6%進行征稅。如果是個人將房子賣給企業的話契稅是3%,其他稅收和個人之間轉讓是一樣的。如果是企業將房子賣給個人的話,還涉及土地增值稅,大約是30%~60%,此外還包括印花稅、個稅、契稅等。他坦言,每個房子的情況不同征稅的比例不同,具體的征稅比例需要具體情況來分析。幸福人壽內部人士透露,在房產方面的稅收甚至可以占到房屋價格的10%。

  一位平安人壽內部人士也坦言,當時叫平安去開會,主要是討論保險的問題,並沒有談稅收問題。

  某險企的王先生在與 《每日經濟新聞》記者交流時坦言,以房養老過程中如果涉及稅收問題的話,那麼這些稅收最後必然會轉嫁到消費者身上來。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-28/08262556769.shtml

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