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內容來自sina新聞

地方棚改項目超計劃2.7倍 國開行馳援萬億低息貸

  地方棚改項目急速擴容

  國開行萬億低息貸款馳援

  地方棚改超計劃擴容,開始引發高層擔憂。

  "住建部很關註棚改政策執行偏離,有的地方政府把一些原本不屬於棚改的項目都納入進來,盲目地開發建設。"一位接近住建部的人士向記者透露,目前住建部正準備委托一些機構對棚改開發進行調研。

  統計數據顯示,僅2014年的改造計劃,全國各地上報數量就為425萬套,是中央計劃的2.7倍。中部某省市一位參與棚改項目的房企負責人李斌(化名)告訴記者,這是為瞭爭取政策支持,這樣才有可能拿到低息貸款。

  "有部分開發商稱如果把項目直接定義為城中村,就得不到國開行資金,所以會把一些項目包裝成棚改項目,誰的故事編得好,資金就優先給誰。"李斌說,因為有專項資金支持,開發商和地方政府的積極性都很高。

  地方推進棚改項目

  隨著國傢加大對棚戶區改造的力度,棚改概念的范疇也被人為拉大。

  例如,據安徽省住建廳統計,此前全省棚戶區數量為80萬戶,加大棚改力度並把城中村包括進來後,該數據房貸二胎條件更新為150萬戶。

  而原本李斌開發的項目屬於城中村項目,在棚改政策出臺之前,項目就已開工建設,但區政府下批文後,該項目被劃入瞭棚改。李斌告訴記者,棚改項目是由各級政府逐級上報住建部,先由區政府帶頭,具體操作是由區政府出團隊,幫開發商寫材料包裝項目,"比如將城中村寫成貧民窟,因歷史久遠導致破舊需要改造等等。"

  而政府和開發商覬覦的便是國開行的1萬億資金,不僅貸款利息低,而且時間長,對開發商資金補充很大。

  "資金是逐級下發,按各個省分配,從省到市,市裡再依據創造的GDP和人口等參數來劃分各區縣名額,一般一個區至少有2個名額,大區會有五六個名額,一個項目最多可爭取到國開行4億元開發資金。"李斌說,等待資金下批後,先進入政府的資金池,由政府再分配到開發企業。

  據悉,目前李斌所在的區,在籌備開工的房地產項目有十多個,掛靠棚改的名額有2個。李斌開發的項目,不僅掛靠上棚改,還打著新農村建設的牌子,商業銀行對此還有專門的產品支持貸款。

  湖北一位參與城中村改造的開發商人士也告訴記者,開發商都想盡量往棚改上靠,但前提必須帶有村民回遷房才有包裝基礎,而純粹的商業開發項目則沒法運作。

  華南某省國土資源廳一位處長告訴本報記者,大規模棚改建設主要是中央下發任務,地方政府為瞭保增長也很積極,從中央到地方,除瞭國開行支持,還有財政配套資金支持。

  國開行曾測算過,全國棚改開發,地方政府需配套2.5萬億資金,資金來源一直被認為是地方政府面臨的主要難題。

  但事實上,基礎配套屬於市政規劃范圍的名義上是由財政出資,而棚改和舊改項目前期拆遷資金很大程度上是來源於開發商,地方政府的配套資金也是依靠土地生財。

  "通常政府作為棚改拆遷主體,但因政府沒錢,一般會先從開發商手裡拿錢去拆遷,拆完之後,再走招拍掛程序賣給我們,政府還要賺土地款。"李斌告訴記者。

  此外,本應由政府建設的基礎設施配套工作,也有不少是由開發商代建,待土地出讓之後,再將前期建設款直接抵扣土地款。

  正因資金有途徑解決,從2013年下半年以來,地方棚改積極性顯著提高,棚改目標也紛紛"擴容",部分地級市擴容至原統計數量的2-3倍,最高達3.8倍。

  棚改迅速擴容引發瞭市場擔憂,上述接近住建部的人士告訴記者,除瞭一線城市較為透明外,一些地方政府都很強勢,如果是城中村,過去拆不動的,政府會借助棚改名義強制拆遷。

  "現在的棚改其實很多是舊城區改造,裡面有很多好房子,把這些好房子都拆瞭,再過30年還是要拆瞭重蓋,因為它不能滿足市場的需要。"華遠地產董事長任志強曾指出,棚改就像"強制拆遷"。

二胎利率最低貸款全省皆可處理  提振樓市

  "棚改政策一出來,開發商都挺開心,認為這是政府在變相救市,隻是繞瞭個彎子,把資金先給地方政府,再由地方政府轉給開發商。"上述開發商人士說。

  9月2日,上市房企新湖中寶發佈公告稱,定增募資不超過55億元的計劃順利獲批,用於上海兩大棚戶區改造項目。事實上,去年有許多上市房企推出瞭融資計劃後又撤銷,而新湖中寶之所以能被獲批,市場分析認為,是借助於棚改政策傾斜。

  對政府而言,棚改項目不僅可以拉動投資,還能改善居民住房條件完成保障房任務,且不需要拿錢出來開發,還可以賺取土地款,可謂一舉多得。

  8月4日,國務院辦公廳發佈《關於進一步加強棚戶區改造工作的通知》,要求力爭超額完成2014年目標任務。

  "最近省裡又開瞭一個關於棚改的會,傳達瞭上級要求加快建設棚戶區改造的意見。"上述國土資源廳的處長對記者表示,住建部新的重點已經從保障房建設轉移至棚改,地方政府可以發債解決資金問題,主要通過引入社會資金,減輕政府壓力。

  該處長進一步表示,目前都提倡貨幣補貼,政府不再大包大攬,讓拆遷戶自己去市場上購房,這樣也可以幫助開發商去庫存。

  在任志強看來,棚改對房地產開發商最有益處,開發商可以借機拿到低息貸款,並且資金回籠快。

  李斌也直言,雖然棚改項目沒有商業項目利潤高,但最大的好處是有國開行的低成本資金支持。尤其是在正常商業地產開發資金受阻時,他們十分願意參與到棚改項目中來。據悉,李斌的項目部分是安置居民回遷,另一部分由政府出資回購,安置別的項目拆遷居民,沒有對外銷售的壓力。

  而任志強認為,1萬億的棚改意味著4萬億的拉動投資,現在已經完成瞭960萬套保障房,投入瞭1萬億,若再加上4萬億,未來幾年可能出現的常態就是所有開發商跟著政府保障房走,因為資金回籠最快,而完全市場化的會逐步退出。

  數據統計顯示,2011年至2013年底,全國棚戶區改造累計開工1084萬戶,基本建成668萬戶。今年我國還將改造各類棚戶區470萬戶以上,改造任務比去年增加近47%;基本建成480萬套,同比增加約1.2倍。

  "開發商和政府都非常積極,認為這是提振樓市的契機。"湖南房地產開發協會首席經濟學傢王義高告訴記者,棚改項目中,國開行支持20%-30%的資金,剩下由開發商自籌資金。



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-08/08422899293.shtml


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