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內容來自sina新聞

統計數據為何矛盾 揭開房價數據"打架"的秘密

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   國傢統計局18日公佈消息說,廣州房價同比高達20.9%,環比上漲0.8%。而同一天廣州市國土房管局公佈的消息說,房價環比大降10.6%,當月成交均價同比下降7.1%。

  同一城市的房價統計,為何出現截然不同的結果?難道嚴肅的統計數據可以當成兒戲?新華社"新華視點"記者就此問題進行瞭追蹤調查。

  "指數計算法"與"算術平均法"

  根據《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》的解釋說明,國傢統計局對調查的方法是"新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當地房地產管理部門的網簽數據"。

  按照廣州市國土房管局的說法,兩者都真實,數據差異主要源於統計方式不同。

  暨南大學管理學院教授胡剛說,廣州的統計方法是算術平均法,將總成交房價除以總成交面積,算出單位房價;而國傢統計局則是指數計算法,追蹤同一物業不同時期的價格變化進行加權計算得出房價數據。

  據分析,將平均房價幾萬元的中心區和幾千元的郊區合在一起計算平均數,這種統計對於判斷房地產市場"沒什麼實用價值";而國傢統計局的統計方法比較科學,更能體現房地產市場的變化。

  作為經濟發達、市場化程度高的廣州市,為何選擇如此的統計方式?專傢指出,采用指數算法,隻要房價上漲,統計結果一定上漲;而采用算術平均法,隻要政府控制中心區高價住宅的成交,房價數據可能出現"結構性下降"。

  今年4月,廣州出臺政策,由政府對住房價格進行"指導","高於政府指導價的住宅不得銷售",下半年,一些開發商表示,中心區的高價住宅很難拿到預售證,而郊區的低價住宅則容易拿到預售證。

  業內人士指出,變換統計方法,並不能改變房價過高的狀況。如此統計,有"忽悠"之嫌。

  為瞭數字"減肥",改變統計范圍

  為瞭統計數據"明顯下降",除瞭在統計方法上"做文章",還可以讓"胖子"和"瘦子"在一起稱體重。

  記者註意到,今年10月開始,廣州市將位於遠郊的從化和增城兩個縣級市納入廣州市的房價統計,而此前的房價統計並不包括這兩個縣級市。

  目前,這兩個縣級市的平均房價每平方米不足萬元,而廣州市核心區的平均房價每平方米四五萬元,將兩地納入房價統計的"創新方法",其結果顯而易見,廣州房價轉瞬之間從"大漲"變為"大降"。

  記者調查發現,廣州一些樓盤與年初相比上漲30%以上,如海珠區一處二手房,去年買入、今年賣出,房價已經從兩萬元出頭上漲到三萬元以上。

  廣州市購房者毛女士對記者說,不久前她看上白雲區一處130平方米的住宅,約定成交價格是每平方米2.3萬元,但開發商11月底突然打來電話,政府緊急下瞭通知,成交價不能高於1.9萬元,否則不能網簽。

  所以毛女士必須簽每平方米1.9萬元的"合同"供國土房管局備案計入房價統計,但多出來的每平方米4000元差價必彰化房屋二胎須提前交現款。這樣一來,毛女士首付相當於多出瞭50多萬元,無法籌措這筆巨款,結果隻好放棄瞭這套住房。

  "政府光想著完成調控目標,開發商一分錢也不少賺,最後還是我們這些剛需買單。"毛女士如是說。

  防止自相矛盾,避免市場誤判

  "數據互相矛盾,很容易產生誤導。"中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為,當前房地產成交均價"數據打架"的矛盾,不僅讓政府難以有效判斷,而且會讓一些喜歡"以數據說話"的人擾亂市場預期。

  胡剛指出,統計數據自相矛盾的問題,不僅體現在房地產領域。據統計,2012年各省上報的GDP數據,匯總後明顯高於國傢統計局公佈的國內生產總值。

  專傢分析,統計誤差有計算重合的因素,但一些地方政府的主觀行為不容忽視。今年6月,國傢統計局披露,廣東中山橫欄鎮在2012年年報虛報工業生產總值62億多元。

  "統計數據的權威性來自統計的真實性,關系到政府公信力,因此不能當成兒戲。"胡剛說。

  專傢建議,地方政府發佈房價數據,應該根據城市的區域、房屋的類型等分別發佈數據,讓公眾真實感受到房地產市場的變化,使房價數據更具參考價值,避免因為數據矛盾引發市場誤判。房貸二胎是什麼意思貸款全省皆可處理









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-20/08272545857.shtml


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