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內容來自sina新聞

分拆房價高開低走延遲開盤限價令催生圓熟應對

  隨著北京限價政策逐漸明晰,開發商與政府間的博弈也日益深化--一方面,政府試圖通過限價手段嚴控房價上漲;另一方面,經歷多輪調控洗禮的開發商,為規避政策風險,早已總結出一套日臻圓熟的應對之策。

  記者對近期北京已經開盤或者即將開盤項目調查發現,已經習慣瞭低開高走開盤節奏的房企,面對限價這一強制性措施,頗感不適應。一些不願意降價的樓盤,開始選擇規避繞開限價的方式,分拆房價、陰陽合同、延遲開盤......各種戲碼悄然上演。

  異曲同工的"陰陽合同"

  "這次政府打壓房價的決心很大,開發商也已經有所準備。"第一太平戴維斯北京住宅銷售部銷售總監陳明接受記者采訪時表示,為瞭規避政策風險,開發商已經祭出應對策略,其中最主要的就是拆分價格、高開低走、延期推盤等策略。

  近期開盤的京投萬科新裡程項目是拆分價格銷售的代表。北京市房地產交易管理網顯示,位於房山區的京投萬科新裡程於4月9日獲得預售許可證,批準預售的3棟樓售價分別為17026元/平方米、18052元/平方米、18821元/平方米,共292套房源。但實際銷售價格並非如此。

  日前,記者在該項目售樓處看到,現場銷控表上清晰地標識著每套房源的建築面積、套內面積、建築面積單價、套內面積單價、建築面積總價等信息,不同樓層、不同戶型的房屋價格不盡相同,部分房源還被貼上瞭"審核"標簽。

  "銷控表上的價格隻是在北京市住建委報批的毛坯房價格,但我們是精裝修,還要加上裝修費用。"一位銷售人員說告訴記者。除瞭70多平方米的一居室裝修費用為25萬元左右外,102平方米及108平方米的兩種戶型裝修款項均為35萬元,並且此項費用須納重劃區優點缺錢急用哪裡借錢入購房成本。

  以一套102平方米左右的三居戶型為例,建築面積單價為18203元/平方米,總價則為186萬元左右,但實際上購房人要支付220多萬元房款,其中有35萬元為裝修款項,平均下來價格達到21000多元/平方米,比報批價格高出3000元/平方米左右。購房人在簽訂購房合同的同時,還要簽訂一個補充協議,即委托土建融台北中正土建融開發商裝修的合同。

  銷售人員介紹,這35萬元的裝修款項可以選擇三種方式支付:一次性付款、安居貸貸款以及分期付款。其中,選擇一次性付款還可減免3萬元。而分期付款則是向開發商做分期,首期隨首付款先支付30%,其餘70%要在2014年年初及年末分兩次付清。

  值得關註的是,購房人對此種銷售模式並不排斥。上述銷售人員稱,該項目開盤時,即被搶購100多套,很多購房人均是一次性付清裝修費用。

  "京投萬科新裡程拆分價格的做法並不是個例,由於現今預售許可證獲批較難,有相當一部分樓盤選擇拆分價格的做法,便於拿到預售許可證。"一位業內人士對記者表示。

  在他看來,這種做法類似於二手房交易中的"陰陽合同"。所不同的是,二手房的"陰陽合同"是以避稅為目的,而此次房企應對的則是"限價令"。將房價分拆,意味著可以相對較低的報價通過住建委的審批,但在實際銷售中,將額外的價格隱藏在補充協議中暗渡陳倉。

  第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊認為,如果是在購房者認可的情況下,有發票可查,就可以實現價格分拆。而對於處在房地產食物鏈上端的開發商來說,從裝修公司拿到發票並非難事。

  一場"數字遊戲"?

  陳明則表示,目前北京市並沒有對預售證做底線規定,並沒有限定多少價格以上的樓盤不予銷售。不過,這些變通做法能否得到政府相關部門的認可需要因樓盤而異。比如,並不是所有分拆價格銷售的樓盤都能取得預售證。

  在業界人士看來,限價政策更像一場"數字遊戲",對於資金寬裕的房企而言,目前並不會選擇主動降價,而是在政策和實際操作之中周旋。

  除瞭拆分房價的策略外,高開低走亦被越來越多的房企采用。

  陳明指出,低開高走策略已經不適用於現在的政策環境,很多房企開始反其道行之,由原來先推位置稍差的樓盤再推出位置稍高的樓盤,變成現在先推出位置最好的樓盤。這種做法的好處是,房地產項目在申報預售許可證時,隻要按照價格順序,由高到低進行申報,就可避免"後期價格高於前期"的情況。

  "盡管後期項目不能提價,但還是可以通過其他手段增加房款,比如減少折扣,取消"2萬抵20萬元"之類的優惠措施,這也是變相增加購房成本。"業內人士表示。

  在陳明看來,自去年下半年以來,北京房價一直處於上升趨勢,這也使開發商有足夠的資金來抵禦此次調控,但到底能抗衡多久目前不得而知。"可能半年是一個坎,如果這期間還出臺更嚴厲的政策,開發商的日子就會非常難過。"陳明說。

  但是目前,開發商降價動力明顯不足。一傢高端項目相關負責人表示,北京的限價措施對部分項目的推盤、定價策略會有一定影響,但對其項目整體銷售計劃影響不會太大,因為高端樓盤預售證一般是分批才能拿到,這期間,由於高端項目的稀缺性,房源早已被核心客戶預訂,因此並不擔心後期銷售。

  位於大興黃村的某高端項目相關人士亦告訴記者,該項目計劃5月份開盤的兩棟樓隻有40多套房源,每套單價在700萬元以上,早已被內部認購,現在著急的是預售證遲遲批不下來。

  盡管多傢房企營銷負責人對於旗下樓盤的定價策略諱莫如深,但均證實"預售證難拿的程度遠超預期"。北京市房地產交易管理網數據顯示,截至4月17日,4月份僅有京投萬科新裡程、望京金茂府和順義尚北傢園三個項目獲批預售許可證。

  從效果上看,限價以及嚴控預售證的發放已有成效。中原地產市場研究部最新統計數據顯示:該機構監測的38個熱點簽約項目4月上半月均價與3月全月的簽約均價相比,基本止漲。漲幅在1%以下的項目23個,占比達60%。剔除不同房源預售影響,8成房源簽約價格都出現瞭停漲。

  但在更多的業內人士看來,房價停漲隻是限價政策的短期效應。"在調控的思維上、手段選擇上,北京的限價較為明顯地體現瞭行政化的特點,短期內能起到一定作用,但以行政手段幹預市場是逆市場化的行為,是計劃思維的一種回歸。"中國房地產學會副會長陳國強說,限價並非北京先例,之前深圳、西安都有過類似做法,但是並沒有取得預期效果,反而為未來房價的上漲再次埋下隱患。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-22/09112116455.shtml

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