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  新浪樂居專訪青島銳理數據公司總經理馬光明,請他從專業角度解讀2013青島樓市,展望2014樓市發展。



  新浪樂居訊 隨著2014年元旦的來臨,2013年青島樓市大幕落下。對於2013年的青島樓市,我們該如何總結和評價?大眾最關心的房價是否還會繼續上漲?未來的2014年的青島房地產市場會有怎樣的變化?





內容來自sina新聞

  新浪樂居:那您認為是什麼原因導致瞭今年青島房地產市場的火爆呢?

  馬光明:整體來說,今年青島房地產市場還是蠻火的,全年到目前的成交量已經超過去年,再創新高不成問題,像李滄、城陽、膠南等區域都是相對比較熱的板塊。總體來看,今年是剛需市場為主,首次置業和剛需改善的需求比較旺盛。

  另外從供需情況來看,今年的青島房地產市場有供應量,達到1200多萬方,成交量達到1000多萬方,可以說供需都達到瞭一個比較大的量。從全國來看,供需量能達到1000萬方以上的城市,全國也就十幾個。青島具備瞭這種市場容量,這是一個大趨勢,而且不受各種政策的影響,未來的趨勢是青島的市場容量會進一步放大。



青島銳理數據公司總經理馬光明

  新浪樂居:銳理數據作為專業的房地產研究機構,如何評價2013年的青島房地產市場?

二胎房貸 銀行二胎房貸利率【遠見2014樓市新局】專訪青島銳理數據公司總經理馬光明



  馬光明:有短期原因,比如說政策調控。從10年房價暴漲到11年出臺調控政策,整個11年的市場萎縮非常嚴重,需求被打壓的非常嚴重,然後到12年,尤其是下半年開始,需求慢慢的集中放量。今年的市場火熱有正常調控的原因,把一些需求擠壓到今年來釋放,整體市場容量就放大瞭。

  從長期來看的話,也是有基礎原因的。像青島,在整個北中國的經濟實力可以說是排在前三名的,除瞭北京、天津,就是青島,經濟實力比大連、沈陽還要突出。這是有一個基礎的經濟在支撐,經濟帶來瞭產業人口的輸入,有一個基礎的需求力,這是一個城市需求的最基礎的關鍵點。



  新浪樂居:房價是大眾最關心的一個問題,今年年初"國五條"落地青島時,政府提出瞭將房價漲幅控制在小於居民人均可支配收入增幅的目標,但從目前的數據來看,青島市的房價今年已經連續10個月上漲瞭,對於政府的房價控制目標,實現的壓力會不會很大?

  馬光明:年初"國五條"落地時,很多城市都制定瞭相應的房價控制目標,當時青島市制定的目標是年度人均可支配收入要高於房價的漲幅,這裡邊有個概念,是人均可支配收入是人均可支配的名義收入增幅減掉物價上漲的幅度。從12年的數據來看,青島市人均可支配收入增長的幅度是12.5%,CPI漲幅是2.7%,減掉之後是9.8%。預計今年的青島市人均可支配收入增幅會比去年上升一些,那麼根據年初制定的目標,今年的房價增幅應該控制在10%左右。從前十個月的數據來看,房價漲幅已經達到百分之九點幾,這裡還有另外一個概念--年度的房價平均增長幅度是不高於人均可支配收入增長幅度的,前十月的同比漲幅是百分之九點幾,一平均下來的話就沒有這麼高瞭,用去年成交的平均房價與今年成交的平均房價相比,這個比例應該是在百分之八點幾左右(截止到目前),所以青島市的房價控制目標還是能實現的。

  新浪樂居:今年下半年,十八屆三中全會後,包括北上廣深在內的十幾個城市紛紛出臺新的調控細則,而且大都是以加強限購為主,那在年底前,青島有沒有可能出臺類似的政策呢?

  馬光明:我感覺,政策的收緊、放松和市場的火熱、蕭條正好是相反的,就是逆勢而動。比如,07年房價增幅很多城市都在30%以上,07年的9月27號,首次出臺瞭二套房的政策,首付提高到四成,貸款利率提高到1.1倍,這是首次限貸的一個雛形,那時候政策是比較嚴厲的。到10年的時候,房價增幅又非常快瞭,又出臺瞭比較嚴厲的政策。所以說市場越火的時候政策收的會越緊,市場蕭條的時候政策放的就比較松一些,像08年年底到09年金融危機的時候,政策整個是放開的。所以我預計,如果未來不出現暴漲的跡象,政策是不會出現收緊的。

 新浪樂居:您覺得今年年底到明年上半年是否是一個買房的好時機?

  馬光明:對於剛需來說,任何時候都是買房的好時機。現在除瞭電子類產品,所有東西的價格都在上漲,衣食住行,包括食品、油價、黃金等等,適度的通貨膨脹有利於經濟的發展,所以價格都在上漲,房子沒有理由不上漲。房地產更具有投資性,未來會有緩慢的上漲,但不會有前幾年那種非理性的上漲。

  所以我認為,對於剛需客戶來說,任何時機都是好時機,可能買房後過瞭半年房價會略有下調,但放到五年之後,這個價格還是上升的,從長遠角度看,房子買瞭,在任何時候都是會增值的。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-23/15562549680.shtml

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