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資料圖

  據范小沖介紹,在二三線城市陽光100隻拿兩種類型的項目,一種是城中心的綜合體,一種是郊區大盤。和大多數開發商一樣,陽光100的商業項目部分,一部分選擇持有,一部分選擇出售。過去的住宅大盤商業配套面積從幾千平方米到2萬平方米不等,但陽光100開發的郊區大盤中商業比例達到10%左右,甚至動輒達到10萬平方米規模的商業面積,"其實在這一領域,陽光100是沒有太大的優勢的。"復星國際一內部人士向記者分析道。

  曾經的準一線開發商,如今聲息漸悄;曾經一線的江湖地位,如今為抓住上市的最後機會而殊死相搏。在復雜的公司模式背後,陽光100因為其穩健而仍舊在地產江湖中占有一席之地;也因為穩健,陽光100錯失瞭多次擴張的良機,令人扼腕。

  在土地招拍掛上面失去瞭話語權,那麼在銷售市場領域也很難獲得話語權,"大股東兗礦集團有限公司越來越不滿意公司規模,想大力地拿地,大股東和二股東兩者的矛盾越來越大,但拿地需要錢,這個錢要麼是股東出資,要麼是需要公司去融資,但由於陽光100子公司權力非常大,而且每個子公司都有其大股東,協商起來並不是一件非常容易的事情,這些子公司並不像恒大地產、龍湖地產等公司,總部下達命令就可以馬上執行拿地,每個子公司都要考慮各自的股東。"前述離開陽光100的高管說。

  或許是當年從海南泡沫死裡逃生的緣故,當年萬通系房地產企業傢都保持瞭足夠的謹慎。但馮侖、潘石屹的企業早已進入資本市場,隻有易小迪的陽光100,還未上市。面對未來的房地產市場,缺乏資金就等於坐失機會。

  按照易小迪的理念,如果簡單地將一線城市的開發經驗復制到二三線城市,很可能會招致失敗的惡果。他發現,在柳州這樣的三線城市中,陽光100綜合體的商業物業銷售額超過瞭住宅部分,2010年柳州陽光100項目銷售額10億元。

  百度百科顯示,易小迪,湖南永州人。1998年,投資北京現代城1號公寓,開發南寧歐景庭園住宅項目。1999年至今,出任北京銀信光華房地產開發有限公司總經理,首創陽光100品牌;2001年起任北京陽光100置業集團董事長、總經理;2003年,創建陽光壹佰置業集團有限公司,任董事長。

  保守的代價

  北京市朝陽區光華路2號CBD核心區有兩幢類似"彩虹"的寫字樓,它就是北京陽光100的寫字樓,總建築面積16000平方米,當年這個項目的開發商是北京銀信光華房地產開發有限公司,根據中國房地產報從北京市工商局查閱信息得知:北京銀信光華房地產開發有限公司法定代表人和負責人是范奎傑,大股東是兗礦集團有限公司,持股比例51%,范奎傑先生正是兗礦集團(香港)有限公司董事總經理,註冊時間是1999年。濟南陽光100房地產開發有限公司由廣西萬通企業和山東兗礦集團共同出資建立,註冊資金1億元,大股東是兗礦集團有限公司,持股比例51%,註冊時間2001年。

  "資金!還是資金!我們想借著城鎮化浪潮,做一些城市綜合體,但這個除瞭經驗就是需要大量的資金,所以我們一直在努力上市。"陽光100置業集團有限公司(以下簡稱"陽光100")常務副總裁范小沖在接受中國房地產報采訪時表示。

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  "投資者選擇跟陽光100合作,除瞭看好陽光100自身的專業能力之外,最主要的是希望能夠有回報率,但陽光100的道路過於穩健,就是這個企業沒有太大的野心,這個領域也害怕,那個領域也害怕。"五礦一位內部人士告訴記者,"太激進的企業我們不喜歡,但太保守的新屋建地貸款企業,我們也不喜歡。所以我們後來換瞭合作夥伴。"

  易小迪表示在北京成功開發陽光100國際公寓後,陽光100現有的項目都佈局在二三線城市,"因為GDP的增長主要是在二三線城市"。

  "有些企業是通過投資、融資來帶動銷售額,最後做大規模,但陽光100追求的是穩定的發展,自然會失去一些機會。"范小沖認為,"房地產的發展並不是純粹意義上的工業品,誰的規模大,誰就是值得尊重,而是要綜合性考慮,比如你的品牌、管理能力、開發能力等等,陽光100更看重的是品牌能力。"

  在上市這條道路上,陽光100可謂是鉚足瞭勁兒。先是與五礦置業簽署戰略合作協議,雙方將在股權融資、項目合作等方面展開合作,五礦在資金、行業資源等方面為陽光100帶來新的資源。

  城鎮化中求生

  這話說得不可謂不正確,甚至可以說直擊要害。但是在過去10年,沒有理性發展的、瘋狂的房地產市場中,易小迪過於理性的判斷讓其失去瞭野蠻生長的機會。

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  沒有較大的現金流支撐,易小迪顯得比較保守,在2003年招拍掛制度推行後,並沒有加入"搶地大軍",當時很多開發商80%的精力用於圈錢、圈地,而易小迪的做事風格較為穩健,主要是在開拓其品牌,"當瞭地王,就是成功,這樣的邏輯延續下去,房地產行業怎麼可能理性?"易小迪發出如此的感慨。

內容來自sina新聞

陽光100置業集團十年沉浮

  "創業期間大股東就不是房地產行業的,同時也給陽光100這個企業帶來一定的後遺癥,陽光100的大多數項目不是全資,由於子公司內都引進瞭戰略投資者,這樣造成子公司權力過大,但子公司的許多投資者未必懂房地產。"上述離開陽光100的高管告訴記者。

  由兗礦集團開發的第一個項目北京CBD陽光100,雖然形成瞭一定的品牌優勢,但沒有取得較大的利潤,當時價格非常低廉,大約1萬元/平方米,"2003年開始執行招拍掛制度,沒有原始資本積累的陽光100,後來的機會越來越小,然後輾轉在煙臺市、濟南市、武漢市等地方。由於陽光100泛泛地在二三線城市拿地,沒有找到屬於自己的根據地,所以被當時同一起跑線的恒大地產、龍湖地產甩掉。"蘭德咨詢(中國)有限公司董事長宋延慶分析道。

  在陽光100內部,易小迪也並不是像大傢想象的強硬英雄式的人物;也不像SOHO中國的潘石屹和張欣,是公司的靈魂人物,"有些企業的發展完全喜歡依靠企業領導人自身,領導人性格比較強硬,能量也很強大,什麼事情都親自參與、親自拍板,但在陽光100裡面,易總主要是負責價值觀、制度、技術和品牌輸出,所以我們企業並不是像有些公司那樣,英雄主義強大。"范小沖表示。

  資本市場的門檻

  易小迪的一位競爭對手對他說:"你如果失敗,那可能就是因為沒有進入資本市場。"

  而阻止陽光100上市的就是其較為受爭議的模式。陽光100長期發展以來形成的一個管理特點是:子公司權力過大,多數項目不是全資,由於子公司內都引進瞭戰略投資者,子公司財務實行單獨核算,而陽光100集團僅收取管理費。

  "如果作為一個項目的開發商,易小迪是合格的;但如果作為無數項目的開發商,(合格的話)有些難。"一位開職陽光100的高管告訴記者。

  數年來,陽光100一直是在與投資者的合作中。從山東兗礦、美國華平基金、杭州工商信托、湖南信托、天津農墾集團到五礦置業等,均成為陽光100擴張資本的扛鼎者,但這些投資者最後都沒有追隨陽光100,要麼將陽光100"甩掉",重新尋求合作夥伴,要麼無作為敷衍瞭事。

  "如果陽光想上市,那麼就必須將一些子公司股權回購,或者對一些沒有控制權的項目進行增資,集團與多個項目合作夥伴進行談判。而做這樣的事情必須需要一個強硬的人物,在非常短的時間內收回所有的股權,陽光100缺少這樣的強勢人物。"上述陽光100離職人員告訴記者。

  "雖然陽光100取得瞭穩健的發展,但由於沒有上市,的確錯過瞭一些機會。"范小沖告訴中國房地產報。

  對於這樣的局面,很多人對於陽光100去香港上市持保留意見,業內人士認為:"在市場環境好的情況下,都沒有上市成功,現在這樣的資本市場環境,加上自身內功等問題,很難上市成功"。

  2000年前,他一直扮演著項目開發商的角色,2000年,他操作瞭陽光100項目,順利地步入房地產企業傢行列。



  范小沖表示,因為城鎮化的需求,陽光100需要大量的現金流,但陽光100本身的原始積累就非常少。

  陽光100=易小迪,這是業內人士的常規看法。但陽光100的子公司,卻未必如是。

  "陽光100走的是產品主義路線,發展速度沒有預想的快,首先是資金受到限制,但當時北京地價非常便宜,如果當時集中資源在北京拿項目,在自身根據地繁榮情況下,開拓其他城市,這樣的局面或許會更好一些。"宋延慶說,"如果陽光100能夠在2009年成功上市,那麼肯定又是另外一個規模。"

  對於大傢比較關註的陽光100董事長易小迪為瞭上市跟投行簽訂對賭協議,范小沖對此持否定態度,"陽光100從來不具備賭性,我們絕不會為瞭上市簽對賭協議"。

  雖然陽光100的品牌能力得以提高,但銷售額並沒有帶來巨大的變化,2004年陽光100的銷售額是30億元,但至今仍然沒起色,甚至又回到瞭奔跑的起點,但10年的滄海變幻讓易小迪反思自己2006年後,對產品創新的忽略,今後的陽光100將回歸市場經濟的本源,更專註於產品,更專註於品牌的建設,堅持走專業化開發之路。

  "可是房地產公司本身就是一個"制造業+金融業"的企業,並不是專業性非常強的企業,最主要的是陽光100沒有自己的根據地,北京地區目前已經沒有土地儲備,而其他地區也沒有什麼土地儲備,房地產領域的發展最關鍵是土地,而不是產品本身,除非你是做豪宅的公司,如果不是做高端豪宅則是另一種景象,所以陽光100沒有什麼市場競爭力,所以對於目前他們的這種模式,我覺得還是挺不穩定的。"旭輝地產一位副總裁告訴記者。

  "萬通六君子"之一的易小迪,曾在南寧成功開發萬通空中花園、新萬通購物廣場、新萬通賓館等項目,但1995年到1996年,其手裡的百貨公司也因經營不善而倒閉。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-19/11102339928.shtml


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