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  地王失控?

地王脫韁

  可以肯定的是,這一場場精彩的地王爭奪戲中,僅僅有瘋狂搶地的房企是絕對演不成的。在多地商品房供應不足的情況下,地王地塊的集中供應不禁引人發問這些地到底是供給誰的?

  幾乎在一夜之間,噴薄而出的地王讓土地市場進入最為瘋狂的燃燒狀態。

  對此,有業內人士坦言,地價持續上漲已經成為不爭的事實,政府控制溢價率僅僅是做瞭表面功夫,接連推出具有地王潛力的地塊本身從供地節奏角度來看,即未回避地塊入市對土地市場帶來的升溫作用。

  對於農展館拿地選擇。孫宏斌當天晚上10點在微博上公開解釋瞭三個理由:一是這塊地是北京的絕版地塊,二是價格在我們的預期內,三是我們有能力把她做成北京甚至全國最好的項目,不辜負她的絕代風華。我們很多地選擇不參與,很多地選擇放棄。其實戰略就是選擇,人生就是選擇。選擇,要堅決,舍棄,更要堅決。唯如此,才能做成點事股東會紀念品二胎年息借貸增貸轉貸

  數字已經超越其他的語言。而觀眾想知道的是,這麼多的地王到底意味著什麼?這市場到底正在發生什麼事情?未來將會怎樣?

  "讓一下,讓一下,讓我們演員先進去。"9月5日,綠地集團的代表在擠進杭州華傢池地塊拍賣現場的時候,面對門口擁擠不堪的人群,不得不力排眾人,艱難擠入。這一天,在杭州、上海、蘇州,相繼誕生數個地王,一日之內賣地高達401.7億元。這一天被稱為"地王日"。

  去年12月,農展館地塊在國土資源部"抑制異常地價"的系列新措施後被停止掛牌。

  幾乎同時,蘇州金雞湖地塊也由世茂競得,業內估算該地塊樓面價約為每平方米1.5萬元,並成為當地的單價地王。

  記者瞭解到,在中糧摘得孫河地塊後,就有人質疑,保障房如何與孫河別墅區相融合。

  9月4日,融創中國以21億元外加異地建27.8萬平方米醫院奪得農展館地塊,折合拿地總價43.24億元,樓面地價7.31萬元/平方米,這一價格將中國房地產的土地單價刷新在瞭一個史無前例的高度。一天之後的上海,港資企業新鴻基以217.7億元加冕上海總價地王,成為歷史上全國總價第二高度,僅次於2009年255億元成交的廣州亞運城地塊。隨後,綠地、世茂、濱江在杭州各拿下一宗地,合計總價136.7億元,世茂也在蘇州以創造當地單價地王的47.25億元包攬兩塊地。

  短短24小時內,不惜重金搶地的房企在北京、上海、杭州、蘇州四座城市"火燒連營",共計砸下444.94億元,樓市的野馬已然脫韁。

內容來自sina新聞

  9月4日下午農展館地塊競價現場十分激烈,參與競價的房企包括中海、合景、首城、融創、懋源等8傢房企。競價開始不到十分鐘,融創便以21億元的出價觸到價格上限轉而進入配建醫院面積的競拍。而後經過60輪配建面積競拍,融創繼續以配建27.8萬平方米醫院面積拿下該地塊。

  今年內,北京土地市場曾屢次刷新樓面單價,從年初泰禾拿下孫河地塊到7月中旬入市的夏傢胡同地塊和中糧摘得的孫河地塊再到此次的農展館地塊。這些地王溢價率均控制在50%以內,但折合公租房或公共設施的建安成本,地塊的真實售價很高。

  2010年年底,國土資源部曾要求對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創歷史新高的地塊,要在2個工作日內上報。

  孫宏斌表示,北京的房價還會往上走,但房價不可能像現在地價長這麼快,所以地價肯定不理性。融創會堅持拿適合做高端的地,堅決控制在預期內。

  杭州華傢池地王的爭奪則真正稱得上是一場"王的盛宴"。浙大華傢池三宗地塊總出讓起價97.3億元,是杭州有史以來總價最高的地塊。開拍前一天,杭州業內就公佈瞭第二天奪地的豪華陣容,包括綠地、萬科、中海、融創、世茂、華潤、綠城、濱江、國都、坤和等十傢房企。

  對於集中出現的地王,業內人士認為需區別看待。上海徐傢匯地王是商業地塊,新鴻基賭的是中銀行2胎 銀行2胎房貸缺錢急用哪裡借錢國消費市場和區域、產業升級的機會;而融創、濱江等拿下的地塊,則是住宅地塊,賭的是未來房價繼續上漲。而拿地房企高杠桿、高成本資金運作的方式也要求它們必須按照合約規定時間完成銷售,回籠資金,擔負高售價風險。

  融創:不辜負她的絕代風華

  秀在金秋京城全民選房季之快樂學院派

  從年初的全國土地市場回暖到被稱為史上最嚴厲政策"新國五條"的出臺,業內對房地產調控的期望與猜測反反復復,而如今,地價的持續飆高讓對調控有所期待的人們徹底破滅幻想。"地王"不可怕,可怕的是沒法控制"地王",更為可怕的是似乎沒有人想控制"地王"。

  而北京農展館地塊再次復出的時候雖然自降2億元身價,但也以7.31萬元/平方米的價格顛覆人們對地王的想象。今年起,北京接連推出的地王地塊也將人們對房地產市場的預期整體推高,使得商品房市場異常火爆。

  今年農展館地塊再度入市,起始價由原來的20億元下調到18億元,競價上限也僅為21億元。有業內人士分析認為,在平均地價持續上漲的情況下,"降價地王"和"限房價"地塊被安排在同一天出讓,昭示瞭北京有意抑制地價的良苦用心。而事實證明,地王沖動是無法被抑制的,地王終歸還是地王。

  "北京市政府部門在這個時間推出這塊地不知道要幹嘛。"中央電視臺財經評論員牛刀在接受本報記者采訪時表示,今年北京地王不斷,農展館地塊由於位置的稀缺性,在入市前就被預期為地王,繼夏傢胡同和孫河地王,北京市接連推這種熱點地塊,不利於穩定房地產市場預期。

  中國房地產業協會副會長朱中一呼籲,應建立地價房價聯動機制,給公眾一個未來住房不會太緊張的明確預期。

  北京中原地產市場總監張大偉分析,以今年成交均價最高的5個項目看,如果僅按照7.31萬元/平方米的樓面價計算,疊加建安、管理、稅費、資金成本,項目成本則起碼高達10萬元/平方米,而如果剔除其中不可銷售部分,入市的成本價已經達到12萬元/平方米以上,這一價格已經全面超過北京在售的所有物業,銷售價格必須突破15萬元/平方米。

  目前,農展館商圈的二手房均價在5萬元/平方米左右。這就意味著,二手房和樓面價再度出現瞭面粉高於面包的現象。

  配建難掩地價飆升事實

  房企把自己當成瞭演員,觀眾在觀看這一場地王大戰的時候,也像小時候看電影《大決戰》一樣的激動人心:平津戰役、淮海戰役、渡江戰役、攻克上海......

  從歷史數據看,這項規定是被北京市嚴格執行的,但由於高溢價地塊均有配建指標,總體地價仍飆高。

  "配建公租房幫助政府解決瞭很多建設保障房的問題,也可以讓購買保障房群體和購買商品住宅的群體在享受同樣的資源配置,不至於出現富人區和窮人區的明顯劃分。"亞豪機構市場總監郭毅認為,這種配建搭售的方式是值得鼓勵的,農展館地塊具有獨特性,即使不配有公共設施指標,價格仍會與現在結果持平。政府對地價的幹預已經有所體現,包括限溢價、限地價、限房價等。房企瘋狂拿地還是受到一定限制的,不至於讓地價肆意飆高。

  偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉則認為,通過行政幹預的"限價地"能在一定程度上延緩房價上漲的態勢,滿足中低收入者的住房需求。他還認為,"限價地"與"準地王"互現或將成為未來土地市場的主流,也是政府差異化調控不同市場的結果。

  21億元的地塊總價,再加上開發商需求額外增加22.24億元的醫院投資。意味著融創在拿地階段需要為5.9萬平方米支付43.24億元,平均樓面價達7.31萬元/平方米。

  對此,有業內人士透露,在此前的制度設計上確實存在問題,在之後的土地拍賣配建環節可能要設立保障房基金競價,即不一定將保障房與商品房住宅捆綁在一處建設。農展館地塊配建醫院的面積為27.8萬平方米,也是需要房企折合建築成本轉交給軍方單位,具體的建設事宜並非由融創親自操刀。

  "地價暴漲,土地市場的風險在積聚。"8月27日,孫宏斌在融創的中期業績發佈會上這樣說道。

  就在人們口中的這位"激進者"似乎開始變得謹慎時,他卻又毫不猶豫地出手奪得農展館地王。

  早在徐傢匯中心地塊預申請時,上海市政府相關方面就對地塊做出瞭很高的要求,並在8月中旬將有效申請人減至兩傢。

  "容積率2.3,限高是18米,總體來看隻能排大戶型,樓面地價7萬元並不離譜,至少賣到13萬到15萬元之間才能保底。產品應該是大平層的豪宅,一套面積300平方米,售價5000萬元左右。"一位房企拿地負責人告訴記者,此前公司也重點考慮過該地塊,但由於產品設計比較受限,還是放棄瞭。"北京普通商品房存量很少,入市的項目都會土融彰化北斗土融很快去化。農展館地塊位置優越,企業風險很小。"

  孫宏斌在此前接受本報采訪時提到融創拿每一塊地都有嚴格的的上限,"有自己的標準,多一分錢也不會拿",此次,沒有更多透露上限的具體價位,按孫宏斌的說法,價格在意料之中。

  鏈傢地產市場研究部的統計,融創2013年在京拿地支出為62.2億元,已經達到去年全年的2倍。

  從業績來看,融創上半年完成收入85.63億元,同比大增99%;毛利達17.79億元,同比增長29%;核心凈利潤8.45億元,同比增長39%。同時,公司合約銷售額達到236億元,同比增長89%。

  快速增長的業績數字加上賬面上握有144.95億元的現金,外界普遍推測融創將在下半年采取猛烈的土地攻勢。

  在被冷藏9個月後,北京朝陽區農展館北路8號地塊最終沒有辜負眾人的期望再次刷新全國單價地王紀錄。該地塊被北京融創恒基地產有限公司以21億元,配建27.8萬平方米醫院面積奪得。雖然溢價率僅為16%,但折合樓面單價卻達到瞭7.31萬元/平方米。業內人士預計,該地塊產品預計入市售價超過15萬元/平方米。

  "若土地市場再繼續這麼火爆下去,可能會面臨失控,國傢決策層或將出手。"有業內人士分析認為,"面粉"一再貴過"面包",這一波地王的誕生將帶動樓市繼續上揚,直接影響今年9、10月份各大城市,尤其是一線城市的房價將繼續上漲。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-09/11352409303.shtml

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