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??從2014年12月開始,深圳的房地產企業佳兆業所引發的信貸違約危機越來越大,先是正在銷售的樓盤被鎖,後有大股東減持、項目被叫停、債券未能如期付息面臨違約等,從而使得該企業發行的債券價格一度大跌,以其2016年4月到期債券為例,票面值為100元人民幣債券,2014年底開始徘徊在約90元人民幣水平,但到2015年初立即暴跌到32.076元人民幣。即時佳兆業信用違約風暴越刮越大,佳兆業很快就可能面臨著破產倒閉的滅項之災並由此引發一系列的危機。

??首先,這次佳兆業事件的肇因,就是反腐之風吹到房地產企業。可以說,盡管這十幾年來中國出現瞭歷史上難得的房地產市場繁榮,但是中國的房地產市場特征是要素交易的非市場化和住房產品的市場化。這不僅使得房地產開發商能夠輕易地獲得暴利,也使得住房市場的要素交易不是通過市場價格方式來完成,而是以政府權力方式來進行。所以在中國的房地產市場,要獲得土地要素,或是政府的權力直接參與,即政府權力尋找直接的代理人來經營,或是用金錢購買這些政府的權力,否則企業要在房地產市場發展一定是寸步難行。可以說,早些年國內房地產市場這種非市場化的要素交易的每一個環節都存在貪污腐敗的空間。如果反腐之風吹到房地產市場,房地產企業豈能不個個自危?國內不少房地產企業都可能面臨著破產倒閉之風險(尤其是民營的房地產企業)。這也表明中國要加快房地產業市場化的進程。

??其次,在當前的情況下,國內房地產企業能夠破產倒閉嗎?我早在2004年就指出,要謹防房地產業要挾整個中國經濟。而國內房地產市場發展到現在,已經不是謹防要挾整個中國經濟瞭,而是已經大到不能倒瞭(toobigtofail)。因為如果一傢房地產企業破產倒閉,被迫低價出賣資產和清算套現,立即會引導房地產市場的連鎖反應。比如,房價全面下跌,市場預期逆轉,住房投資者逃出市場,住房銷售及價格更是下跌,房地產企業資金鏈斷裂,信用違約全面發生,迫使房價及銷售進一步下跌,更多的房地產企業破產倒閉,造成整個房地產市場的惡性循環。在這種情況下,房地產危機的風險很快就會傳導到房地產貸款的銀行及金融機構,及其他經濟領域,從而引發金融市場的危機及經濟危機,其後果是不堪設想。因此,對政府來說,要防止危機蔓延,就得把風險止於個別企業,並化為局部性事件。就得要求其他房地產企業把其資產用“維穩價”接過去等。也就是說,就當前的情況來看,國內房地產企業是不能夠破產倒閉的。但是,如果國內房地產企業不能夠倒閉,那麼國內房地產市場的“道德風險”就會隨處所在,存在著更多的房地產市場高風險投資,及房地產市場面臨的風險越來越大。

內容來自sina新聞


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??在這種情況下,深圳市場政府不得不出面,希望通過商業運作的方式處理佳兆業事件。隨著市場越來越多的人預期,政府不會讓佳兆業破產,佳兆業的債券價格也開始逐漸回升。到1月30日,傳出另一傢房地產企業融創與佳兆業已簽約,準備接手佳兆業,其債券價格重上70元人民幣以上,收報77.381元人民幣。也就是說,隨著融創的接手,佳兆業危機開始解除。但該事件也透露出國內房地產市場形勢及政策一些重要信息。

??第三,盡管十八大之後,國內經濟增長速度及增長方式有所改變,但中國經濟的“房地產化”這個特征並沒有多少改變。比如2014年9月的房貸新政及11月的貸款利率下降,不僅在於來消化嚴重過剩的住房供給,及推遲房地產市場風險的暴露,更在於減輕對中國經濟增長之壓力,即通過房地產市場來保證國內經濟的穩增長。在這種情況下,如果因佳兆業事件引發國內住房市場的連鎖反應(房價暴跌及住房銷售貸款利率表全面下降),不僅會增加國內經濟穩增長之壓力,也有可能引發國內金融危機及經濟衰退。這是政府不願看到的。如果把該事件限定在個別事件上,也是政府一項選擇。從處理佳兆業事件中,已經看到政府對房地產市場一個基本取向,就是“房地產化”經濟在短期內不會改變。因為,2015年剛過去一個月,但地方政府正在急於推出各種各樣的救樓市政策。隻不過,這種“房地產化”經濟能否持續則是相當令人質疑的。

??第四,佳兆業事件既有非市場因素,也有市場之原因。早幾年,國內房地產市場繁榮,房地產銷售突飛猛進,年均增長率都在25%以上,企業隻要進入房地產市場就能夠獲得暴利。由於暴利的驅使,房地產企業會不計成本從各種渠道融集資金。這不僅導致國內影子銀行盛行,也導致國內房地產企業廣泛地到國外市場舉債。但是,房地產企業應該看到,這必然會導致全國住房供給過剩,房地產企業債務沉重。一旦出現房地產市場的周期性調整,就會導致住房銷售全面放緩,房地產企業現金流中斷,房地產企業就面臨著巨大的流動性風險,信貸違約隨時都可能發生。

??所以,從佳兆業事件也可以看到,國外市場形勢的變化、國內房地產市場的周期性調整,以及房地產市場的政治性風險,現在已是國內房地產企業全面轉型的時刻,否則國內房地產企業要走出當前困境並非易事。當前國內房地產市場將面臨一場重大的變革。

從佳兆業事件看中國樓市取向

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-03/07265978304305311302528.shtml


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