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  致命差錯:擴張時機欠佳,速度太快

  南都:去年有消息說,光耀與美國私募股權基金阿波羅全球管理公司簽署瞭一份10億美元的股權合作協議。後來金源入股光耀金源集團,又註資瞭20億元。這筆錢沒能緩解光耀的資金緊張嗎?

郭耀名,原名郭贊明,1967年出生,廣東汕尾人,2002年在惠州創建光耀集團有限公司,2011年5月3日,更為"郭耀名"。現任光耀集團董事長、光耀金源集團董事長。

  郭:去年下半年以來的錢荒,以及銀行信貸的持續收緊,對我們的影響很大。開發商的很大部分運轉資金是要靠業主的按揭款,一方面銀行的按揭款遲遲放不出來,另一方面利率不斷上浮,導致瞭市場觀望,業主不買房,開發商就發愁。加上今年市場持續下行,行情很悲觀,房子不好賣,對光耀的銷售和資金回籠也帶來很大麻煩。這些情況都對光耀非常不利,加重瞭光耀的資金緊張。

  郭:光耀會盡最大的努力去談判,去尋找解決的辦法,實在不行,我們還可以賣掉項目公司來籌錢。

  郭:阿波羅的10億美元,由於當時美金外匯調匯沒處理好,存在操作層面的政策性問題,最終並沒有到位。而金源的20億元,則全部用在瞭光耀金源集團旗下的項目開發當中。

  ●銀行扼喉?

  郭:光耀的確存在資金緊張的問題,這個我也不避諱。但當時光耀通過各種努力還是有機會解決這些問題,當時光耀和幾個銀行正在談合作,有的正準備簽協議,看到"光耀易主"的媒體報道後,突然都停止瞭,他們怕擔風險。比如此前合作的某資產公司,去年給光耀授信10多億元,今年正準備追加10多億,授信報告都已下來,馬上就能拿到錢,結果就因為這個傳聞停掉瞭。

  南都:除瞭自身的失誤,大環境對光耀資金鏈的影響,最致命的因素是哪些?

  南都:這幾年媒體在報道光耀問題時,多次預警,你當時看到報道,怎麼想?

  南方都市報(以下簡稱南都):馬克住區、光耀翡儷港、荷蘭小城停工、停售或延期交樓,導致業主不斷維權。這幾個項目具體問題是什麼?

  有業內人士稱,光耀全球候鳥度假地惠東項目投入巨大,但是銷售並不理想,嚴重拖累瞭光耀的資金鏈。但昨天郭耀名表示,這個對光耀沒有太大影響,因為這個項目是港企獨資項目,光耀隻是負責品牌管理。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-09/07382723074.shtml

  郭:這個不一定,要看情況。

內容來自sina新聞

  --- 光耀集團董事長郭耀名

  誰會是他的救星?

  原標題:隻要再給3億-5億光耀就能緩過來

  民間借貸

  光耀集團曾被評為中國房地產百強企業

 資金缺口

  郭:當時沒想太多。隻要融資方面順利,市場不出現大變動,對這種擴張節奏還是有信心。反過來,如果當時不走規模化,呆在惠州本地不出來,將來更加沒有機會走出來,那麼多品牌房企進駐惠州,本土房企很難競爭得過。當時的想法隻有快速走出來,快速實現規模化,甚至上市,才有機會在這個行業長久立於不敗之地。

  郭:"候鳥"路線是沒有錯的,這條產品線反而比較健康。

  隻要能讓項目全面復工,願意接受收購

  最大的失誤還是對時機判斷和操作層面。我們曾兩次嘗試通過重組上市,但都折戟而歸,也讓光耀損耗巨大。第一次是2011年,收購瞭新都酒店想借殼上市,3年投瞭10億元。但收購完後,因我們有房地產背景,政策不支持重組。第二次是我們又進入礦業,想通過礦業來重組上市,花瞭2億元在湖南買瞭兩個礦井,後礦業走下坡路,導致第二次重組失敗。因此也讓光耀進去的錢全部打瞭水漂,光耀的資金鏈也是從這個時候開始繃緊。

  郭:也不能完全說規模化戰略錯瞭。是擴張時機欠佳,速度太快,攤子一下子鋪得太大,加上政策變化,運氣不好,當然也有操作層的失誤,導致瞭一些問題。

百強房企光耀集團董事長:隻要再給三五億就能緩過來

  ●開礦蝕本?

  昨日,郭耀名介紹,從2011年開始光耀集團就借瞭大量的民間借貸,民間借貸占光耀整個融資規模1/3。一般企業民間借貸隻用2-3個月,他們用的時間長。借瞭15億元,利息高達十幾億元。

  郭:目前還有一兩個項目沒有抵押,但是不一定有抵押物就能借到錢,特別是現在這個時候,別人借不借給你還要考慮很多問題。我剛才說瞭,如果能借到錢,就緩過來瞭。

  民間借貸15億元,利息高達十幾億元

  南都:據說大量的民間借貸也是讓光耀陷入資金困境的主因之一?

 發展戰略

  南都:惠東候鳥項目目前為止投入多大,回籠瞭多少資金?有沒拖累光耀資金鏈?

  光耀這幾年的盲目擴張,借收購新都酒店和染指礦業借殼上市,兩次重組告敗,以及規模15億元長達3年的民間借貸款把光耀拖入資金泥淖無法自拔。如今,光耀已回天乏力,郭耀名坦言,隻要能解決光耀問題,願意接受一切企業的收購。

  南都:光耀怎麼解決這幾個項目的問題?

  惠州一位業內人士說,像郭耀名這麼好的老板,是可遇不可求的,對下屬極度信任,放權放得很大,有些項目甚至拿到瞭才向他匯報。在惠州業界,很多人無論對光耀還是郭耀名,都有著高度評價,對光耀出現問題,無不深表惋惜。

  找到3億-5億元,光耀有信心渡過冬天

  南都:假如金源有收購光耀的意向,光耀方面是否願意接受?

  南都:你12年的心血,一手打造的中國百強企業,因為3億-5億的資金缺口就這樣拱手相讓嗎?

  郭:具體數據不確定,但這個對光耀沒有太大影響,因為這個項目是港企獨資項目,光耀隻是負責品牌管理。

  南都:其他幾個候鳥項目也打算走這個模式嗎?

  媒體報道"光耀易主"後,貸款"飛"瞭

  南都:目前還跟光耀在合作的銀行還有多少,貸款規模有多大?

  郭:現在合作銀行還有10傢,接近30億元規模,都是正常利息。有個別銀行因為這個事情(光耀資金鏈困境),縮小瞭對光耀的貸款規模。

  昨天下午,光耀集團董事長郭耀名接受南都記者專訪,對光耀從項目問題,到資金鏈危機產生根源,再到光耀當前面臨的真實處境,都毫無保留全盤托出。令人始料不及的是,這個答案比預期的還要悲觀。

  南都:業內很多人感到不理解的是,現在整個市場的產品都在主打剛需,剛需客成為近幾年樓市最大消費群體。為何光耀要走規模化,反而把戰略重心放在"候鳥"產品線這樣的高端產品上面?

  南都:現在光耀的資金缺口究竟有多大?

  郭:資金缺口有3億-5億元,隻要能找到這筆錢,光耀就能緩過來。

  南都:3億-5億元的資金缺口,光耀再拿一兩個項目去抵押不就可以借到這筆錢瞭嗎?

  銀行貸款

  南都:光耀是否已出現瞭資不抵債的情況?

  郭:目前光耀資產還有90億元,都是有形的凈資產,包括土地儲備和在建項目。如果銀行支持,不至於資不抵債,隻要能找到銀行支持,光耀還是有信心渡過這個冬天。

  堅持與放棄

  郭:光耀的項目銷售一直都不錯,但主要問題不在銷售,而是光耀這幾年的發展方向和戰略出瞭致命差錯,加上剛好今年大環境急劇變壞,市場下行,整個市場的房子都不好賣,這是雪上加霜。

  南都:據說惠州市政府已成立"光耀問題處理小組",想促成金源收購光耀?

  郭:惠州市政府對光耀非常支持,也幫光耀想瞭很多辦法,我們希望獲得更多政府政策方面的支持。金源對光耀的支持也很大,初步意向是拿出一筆錢幫助光耀解決一些項目上的問題,但具體還沒確定。

  南都:假如光耀和施工方的談判不順利,怎麼來解決項目的問題?



  南都:光耀強大的銷售能力在業界一直被認可,應有足夠迅速和充裕的資金回籠,怎麼還會這麼缺錢?

  郭:願意,隻要能解決光耀的問題,讓項目全面復工,保障小業主的權益。不僅是金源,光耀願意接受其他企業的收購,前提是要能解決問題。

  郭:其實我們的銀行負債率是偏低的,今年隻有50%,比去年還低瞭十多個百分點,從2011年開始我們就借瞭大量的民間借貸,民間借貸占光耀整個融資規模1/3。一般企業民間借貸隻用2-3個月,而我們用的時間長。借瞭15億元左右,而利息就高達十幾億元。

  郭:我個人的得失已經不是最重要的。我希望在這個困難關頭得到政府、銀行、同行以及媒體的支持,不要幸災樂禍,給光耀多一些寬容和支持。再說,就算倒下瞭,我現在才40多歲,還年輕,一切還可以從頭再來,還可以東山再起。

  我個人的得失已經不是最重要的。我希望在這個困難關頭得到政府、銀行、同行以及媒體的支持,不要幸災樂禍,給光耀多一些寬容和支持。再說,就算倒下瞭,我現在才40多歲,還年輕,一切還可以從頭再來,還可以東山再起。

  郭耀名(以下簡稱郭):這主要是源於光耀資金比較緊張,尤其在春節後,一些施工單位的錢沒有給到位,導致這幾個項目不同程度停工。其中比較嚴重的是惠州馬克住區、荷蘭小城項目,從2月14日停工到3月份,後來小規模復工。翡儷港的情況輕一些,裝修方面都還在正常開工,但主體建築部分隻有50%在開工。2月下旬有媒體報道光耀易主,直接惡化瞭這種情況,供應商、工程隊、合作方突然猶豫瞭,本來要全面復工的,這個傳聞直接導致他們停掉瞭一些合作和工程,讓這幾個項目的問題雪上加霜。

  分析

  光耀為何差錢?

  郭:光耀做瞭很多努力,為瞭項目復工,光耀對馬克住區(惠州)的施工方作出瞭極大犧牲的退讓,包括代資補息,月利息補到1.8分,在工程補助方面,正常情況下是補1000萬元,結果補瞭2000萬元。翡儷港項目,為瞭順利完工,光耀用2.2億元的物業,以及荷蘭水鄉六、七期未開工的地塊來抵工程款。但盡管如此,這幾個項目目前尚未全面復工,光耀和施工方還在談判。

  據郭耀名介紹,光耀集團想通過礦業來重組上市,花瞭2億元在湖南買瞭兩個礦井,後礦業走下坡路,導致第二次重組失敗,讓光耀入進去的錢全部打瞭水漂,光耀的資金鏈也是從這個時候開始繃緊。

  ●高利貸扒皮?

  南都:你是說光耀走的規模化戰略錯瞭嗎?

  ●"候鳥"拖累?

  本周二晚,藍鯨財經記者工作平臺在網上發佈,中國房地產百強企業之一、深圳市光耀地產集團有限公司因多個樓盤無法交樓,瀕臨倒閉,前天下午,光耀集團發表官方聲明,承認近年因調控致土建融台北信義土建融使公司在資金層面存在較大壓力,但融資渠道依然暢通,網傳瀕臨停業或已經停業消息不實。

  光耀集團自2002年在惠州成立後,5年後成為惠州城區銷售冠軍。2010年,光耀集團業務開始發力外拓,迅猛佈局珠三角、長三角、環渤海區域,開發節奏異常迅猛,開始超常規發展。隨後總部遷入深圳,數據顯示2010年銷售金額達到40億元,公司先後被評為廣東房地產公司品牌價值TOP10以及中國房地產百強企業。

  光耀集團資金鏈緊張的另一細節則來自"全國失信被執行人名單"。今年1月份,最高人民法院網公佈瞭光耀集團有限公司及其相關子公司失信記錄。失信事件主要是因為揭陽市中院對光耀集團相關借貸糾紛案件的判決。其中,光耀集團本該但未履行歸還林木深1億元借款及利息。光耀集團本該但未履行歸還武澤松6000萬元借款及利息。2013年5月,光耀集團、光耀地產向深圳某商業銀行申請貸款,卻因為有不履行法院判決的失信記錄而被拒絕。

  記者手記

  南都:他們真那麼在乎這些傳聞,還是光耀本身暴露的問題讓他們有瞭警惕?

  郭耀名說他這兩天沒睡好,但偶爾為瞭活躍氣氛還會故作輕松地向記者爽朗地笑笑。他平時很少在這個面朝大海的10來平方米的辦公室呆這麼長時間,長達兩小時的采訪結束後,他習慣性地走向窗外看看外面的大海,伸伸腰。他說平時最喜歡站在這裡看海,因為總能讓他心潮澎湃,對未來充滿激情和希望。而這次,同樣站在這裡,他說自己內心有瞭糾結與失落土建融新北蘆洲土建融感。

  本次專訪中,郭的坦誠和不設防以及體現出解決問題的最大誠意,令人動容。誰會是光耀最後的救星?



  年後,光耀集團在惠州的多個項目相繼傳出延遲交樓、停工消息,部分業主也在網絡媒體和政府網絡問政平臺陸續發出維權帖子,以期維護自身權益。


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